KFW Förderung für Ladeinfrastruktur am Arbeitsplatz - Bis zu 900€ pro Ladepunkt Für mehr Informationen klicken Sie hier

ParkHere Wissen

Mixed-Use-Immobilien: Die Zukunft der Stadt

Unsere Städte stehen vor einer Herausforderung: Seit Jahren steigert sich der Zuzug in Ballungszentren. Der Wohnraum wird knapp. Gleichzeitig droht durch wachsenden Online-Handel vielen innerstädtischen Gewerbeflächen der Leerstand. Sind Mixed-Use-Immobilien die Lösung?

Was sind Mixed-Use-Immobilien?

In Mixed-Use-Immobilien befinden sich verschiedene Nutzungsformen unter einem Dach – zum Beispiel Gewerbeflächen für den Einzelhandel, Wohnraum, Büros, Freizeitangebote und Dienstleistungen. Im Gegensatz zu klassischen Wohn- oder Bürogebäuden beschränken sich Mixed-Use-Immobilien nicht auf einen Lebensbereich, sondern bieten Platz für unterschiedliche Nutzungskonzepte.

Das sorgt für kurze Wege und spart Ressourcen. So könnte der Weg nach Hause beispielsweise mit einem Friseurbesuch, dem Gang ins Fitnessstudio oder einem Einkauf im Supermarkt kombiniert werden. Mixed-Use-Immobilien entsprechen dem wachsenden Bedürfnis nach einem Urbanen Quartier mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten. Ursprünglich kommt der Begriff Mixed-Use aus den USA. Dort gehören Mixed-Use-Immobilien längst zum städtebaulichen Standard.

Die Hauptnutzungsformen von Mixed-Use-Immobilien sind:

  • Büros und Co-Working-Spaces
  • Wohnflächen
  • Shoppingzentren
  • Bildungseinrichtungen
  • Hotels

Die Hauptnutzungsformen bilden die Grundlage des Urbanen Quartiers und nehmen die größten Nutzungsflächen ein.

Dazu kommen unterstützende Gewerbeformen:

  • Parken
  • Lebensmittelhandel
  • Arztpraxen
  • Fitnessstudios und Wellness Center
  • Gastronomie
  • Unterhaltung (Kino)
  • Dienstleistungen (Friseur, Handwerker, Waschsalon)

Die unterstützenden Gewerbeformen machen flächenmäßig meist einen geringeren Anteil aus. Sie werden von den Hauptnutzern im Alltag benötigt und erhöhen die Attraktivität des Urbanen Quartiers.

Ergänzt wird das Angebot von Mixed-Use-Immobilien durch publikumsbezogene Nutzung, zum Beispiel:

  • Grünflächen und Parks
  • Spielplätze
  • Kitas
  • Bibliotheken

Die publikumsbezogene Nutzung zielt auf die gesamte Stadtbevölkerung ab, generiert einen Zustrom an Menschen und sorgt so für eine belebte Atmosphäre im Quartier.

Mixed-Use-Immobilien: Eine aufstrebende Assetklasse

Mixed-Use-Immobilien erhöhen nicht nur die Lebensqualität Urbaner Quartiere, sondern haben auch für Investoren entscheidende Vorteile. 

Durch ihre unterschiedlichen Nutzungsarten bieten Mixed-Use-Immobilien eine breite Risikostreuung. Schwankungen einzelner Märkte wirken sich nicht auf die gesamte Immobilie aus. Brancheneinbrüche in bestimmten Marktsegmenten werden abgefedert; ein kompletter Mietausfall oder Leerstand ist nicht zu befürchten. Das gewährleistet einen beständigen Cashflow. Der Erfolg von Mixed-Use-Immobilien misst sich nicht an kurzfristigen Markttrends, was sie zu einer immer beliebter werdenden Assetklasse macht.

Ein Blick auf die Zahlen zeigt die Zukunftsfähigkeit von Mischimmobilien: Lag der Marktanteil des Transaktionsvolumens am Gewerbemarkt im Jahr 2017 noch bei rund fünf Prozent, waren es 2018 bereits elf Prozent. Verstärkt wird dieser Trend durch die Corona-Pandemie und die damit verbundenen Lockdowns: Der HAHN Retail Real Estate Report 2021/2022 verzeichnet ein gesteigertes Interesse an Mixed-Use-Objekten und prognostiziert eine Zunahme von Nachfrage und Angebot.

 

Gründe für den Erfolg von Mixed-Use-Immobilien sind:

  • Urbanisierung: Seit der Industrialisierung leben und arbeiten immer mehr Menschen in der Stadt. Bezahlbarer Wohnraum und Büroflächen werden knapp. Im Gegensatz zu großen Wohnanlagen am Stadtrand, die zu sozialen Brennpunkten werden können und Bürokomplexen, die nachts leer stehen, werden Mixed-Use-Immobilien rund um die Uhr genutzt und sind für verschiedene Zielgruppen attraktiv.
  • Mobilitätsverhalten: Eine gute innerstädtische Infrastruktur und Anbindung ist für viele Menschen ein wichtiger Faktor. Die Bündelung von Wohnen, Arbeiten, Freizeit und Versorgung an einem Ort entspricht den Bedürfnissen des modernen Städters. Die kurzen Wege sind umweltfreundlich und ressourcenschonend.
  • Baulandknappheit: Angesichts der Baulandknappheit in Städten gilt die Mononutzung von Gebäuden als ineffizient und passt nicht mehr zum Konzept des Urbanen Viertels. Mixed-Use-Immobilien reagieren auf die veränderten Bedürfnisse und können Trends aus einzelnen Segmenten vereinen, zum Beispiel Co-Working-Spaces und Barrierefreies Wohnen.

 

Um eine Mixed-Use-Immobilie wettbewerbsfähig zu gestalten, sollten einige Aspekte berücksichtigt werden:

  • Standort: Die Wahl des richtigen Standorts ist von zentraler Bedeutung für den Erfolg einer Mixed-Use-Immobilie. Es ist wichtig, dass der Standort zu allen Nutzungsformen des Gebäudes passt.
  • Investitionssumme: Für den Erwerb einer Mixed-Use-Immobilie muss mit einer höheren Investitionssumme gerechnet werden als bei einer reinen Wohnimmobilie. Dafür steigt aber auch die Rendite.
  • Wahl der Mieter: Wie attraktiv ein Mixed-Use-Projekt ist, hängt maßgeblich von der Auswahl des Nutzungsangebots ab. Den perfekten Nutzungsmix zu finden, kann eine Herausforderung sein. Mietverhältnisse sollten finanziell möglichst solide und langfristig sein. Dennoch kann es sich lohnen, auch kleinere soziokulturelle Vereine mit ins Boot zu holen, die das kreative Potential des Quartiergedankens ausschöpfen.
  • Asset-Management: Die Vielfältigkeit der Nutzung bedeutet einen erhöhten Koordinationsaufwand. Jeder Mieter benötigt eine unterschiedliche Ansprache und Betreuung. Das führt zu höheren Verwaltungskosten.

modern mobility and living

Urbanes Gebiet: Neue Wege in der Stadtplanung

Der anhaltende Urbanisierungstrend führt zu einem Umdenken in der Stadtplanung: Seit 2017 gibt es die planungsrechtliche Kategorie „Urbanes Gebiet“.

Diese neue Gebietskategorie soll eine hohe bauliche Dichte und Nutzungsvielfalt im städtischen Raum ermöglichen. Demnach dienen Urbane Gebiete dem Wohnen, aber auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen. Mixed-Use-Immobilien erfüllen diese Rahmenbedingungen und eignen sich für den Ausbau eines Stadtteils zum Urbanen Quartier.

Charakteristisch für ein Urbanes Quartier ist nicht nur der praktische Aspekt der kurzen Wege, sondern das Lebensgefühl, das es transportiert. „Urban“ steht hier für Weltoffenheit, Toleranz und Freiheit. Die bunte Mischung aus Wohnraum, Freizeitflächen und Nahversorgung ermöglicht eine individuelle Nutzung der einzelnen Angebote. Urbane Viertel bieten einerseits freie Entfaltung in der Anonymität der Großstadt, andererseits können Sie Ort für Identitätsstiftung und Heimat sein.

 

Mobilität im Urbanen Quartier

Die städtische Infrastruktur und ein intelligentes Mobilitätskonzept bilden die Grundlage für erfolgreiche Mixed-Use-Projekte im Urbanen Quartier. Eine Verdichtung der Städte bedeutet, bei zunehmender Bevölkerung alle wichtigen Dienstleistungen und Funktionen aufrechtzuerhalten. 

Bausteine eines intelligenten Mobilitätskonzepts sind:

  • ÖPNV: Der ÖPNV ist für viele Städte das zentrale Element der künftigen Verkehrsplanung. Der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs soll verkehrsberuhigend wirken und gleichzeitig die Mobilität innerhalb des Urbanen Gebiets sicherstellen.
  • Fernverkehr: Die Nähe oder gute Anbindung zu Bahnhöfen, Busbahnhöfen, Verkehrsknotenpunkten und Flughäfen gewährleistet die Erreichbarkeit des Urbanen Quartiers von außerhalb.
  • Parkhäuser und Tiefgaragen: Parkflächen nehmen den ruhenden Verkehr auf und steigern die Aufenthaltsqualität im Urbanen Viertel. Innovative Konzepte wie Quartiersgaragen, die von Bewohnern und Besuchern genutzt werden, versorgen mehrere Immobilien gleichzeitig. Tiefgaragen sparen im Stadtgebiet Fläche für anderweitige Nutzung; oberirdische Parkhäuser bieten auf dem Dach Platz für klimafreundliche Einrichtungen wie Solarzellen und Grünflächen.
  • SharingModelle: Die Bereitstellung von Leihrädern, E-Scootern und Carsharing fördert die Mobilität im städtischen Raum und sorgt für weniger private Fahrzeuge, die Platz beanspruchen.

 

Fazit: Mehrwert durch Mixed-Use

Mixed-Use-Immobilien bündeln unterschiedliche Nutzungsangebote an einem Ort. Hauptsächlich werden Sie für Wohnraum, Büroflächen, Gewerbeflächen, Shoppingzentren, Bildungseinrichtungen und Hotels genutzt. Ergänzt wird der Nutzungsmix zum Beispiel durch Dienstleister, Arztpraxen und Freizeitflächen.

Mixed-Use-Immobilien und Urbane Quartiere entsprechen dem Zeitgeist und reagieren auf heutige Herausforderungen. Sie tragen zur Attraktivität von Innenstädten bei und werden durch Ihre Nutzungsvielfalt verschiedensten Bedürfnissen gerecht.

Für Investoren sind Mixed-Use-Immobilien interessant, da sie eine hervorragende Risikostreuung ermöglichen und unabhängig von der Entwicklung einzelner Marktsegmente sind. In den letzten Jahren konnten Mixed-Use-Projekte ihren Marktanteil kontinuierlich steigern.

Von zentraler Bedeutung für Urbane Quartiere sind intelligente Mobilitätskonzepte. Elemente einer zukunftsfähigen Verkehrsplanung sind ÖPNV, Fernverkehranbindung, Tiergaragen und Parkhäuser sowie Sharing-Modelle.Dass Mixed-Use-Immobilien klassische Wohn- und Bürogebäude in Zukunft komplett ersetzen, ist nicht zu erwarten. Dennoch etablieren sie sich auf dem Markt als attraktive Assetklasse und bieten sowohl für Investoren als auch für Nutzer einen erheblichen Mehrwert.

 

Sie möchten regelmäßig Informationen von ParkHere erhalten, dann füllen Sie das Formular aus und bleiben Sie stets über die aktuellen Mobilitätsthemen informiert.