Stellplatzverordnung: Wie Projektentwickler der Parkraumproblematik zeitgemäß begegnen

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobiliensektor sind uneinheitlich. Während der Bereich Wohnimmobilien nahezu unbeeindruckt von der Krise ist, sind Teile des Bereichs Wirtschaftsimmobilien deutlich von der Krise betroffen – andere Teile hingegen profitieren. So ist zwar der Markt für Einzelhandelsimmobilien und für Hotelimmobilien eingebrochen; Lager- und Logistikimmobilien aber boomen. Der Büroimmobilienmarkt ist noch auf Richtungssuche, einen klaren Abwärtstrend gibt es bislang jedoch nicht. Laut einer Studie des Immobilienwirtschaftskonzerns JLL könnte der Bedarf an Büroflächen durch Corona künftig sogar steigen, sofern Abstands- und Hygienevorgaben die Krise überdauern.

Und selbst für den eingebrochenen Hotelimmobilienmarkt gibt es Perspektiven: Große Hotelkonzerne wie Premier Inn und Hilton wollen die coronabedingten Verwerfungen am Markt nutzen und expandieren. Hilton plant allein in Deutschland die Eröffnung von 17 neuen Häusern. Unterm Strich sind die Perspektiven also gar nicht schlecht. Umso wichtiger ist es da für Bauträger und Projektentwickler, effiziente Lösungen für die vielen Herausforderungen, wie beispielsweise der Stellplatzverordnung, zu finden, die Gewerbeimmobilienprojekte heute mit sich bringen. 

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Das Parkflächen-Dilemma: Feste Verordnung vs. schwankender Bedarf

Eine der kniffligsten Herausforderung besteht darin, dem prognostizierten Parkflächenbedarf ökonomisch Rechnung zu tragen. In den meisten Städten sind Projektentwickler heute dazu verpflichtet, beim Bau von Gebäuden auch Parkplätze zu schaffen. Rechtliche Grundlage dafür sind die kommunalen Stellplatzverordnungen bzw. Stellplatzsatzungen, die auf den Bauordnungen der Bundesländer basieren. Diese Verpflichtung hat zur Folge, dass außer der Baufläche auch Parkfläche erworben werden muss – oder dass unter den Gebäuden Tiefgaragen angelegt werden müssen. Beides verteuert den Bau. Entsprechend stehen Projektentwickler mit Stellplatzverordnungen auf Kriegsfuß. Zudem zeichnet sich ein Trend zur Verdrängung der Autos aus den Innenstädten ab, der über kurz oder lang auch zu sinkendem Parkraumbedarf führen wird.

Je mehr die Städte den Autoverkehr durch Straßensperrungen eindämmen, desto weniger Parkflächenbedarf wird es künftig geben – was den Sinn von Stellplatzverordnungen noch fragwürdiger erscheinen lässt. Andererseits: Die Corona-Pandemie hat gezeigt, dass die Parkplatznachfrage auch schnell wieder steigen kann. Zu Pandemiebeginn wurde das Auto praktisch über Nacht zum Hauptverkehrsträger, weil Busse, Bahnen und Sharing-Verkehrsmittel als Infektionsherde galten. Außerdem legen gewerbliche Mieter nach wie vor großen Wert auf ausreichende Stellplatzkapazität, damit im Expansionsfall genügend Parkplätze für Mitarbeiter und Kunden angemietet werden können.

Viele Aufgaben – eine Lösung

Die Parkplatzaufgabe, die Projektentwickler heute bei neuen Bauprojekten lösen müssen, ist also mehrteilig. Sie besteht im Einzelnen darin,

• die jeweils geltende Stellplatzverordnung zu befolgen,
• so wenig Projektbudget wie nötig für teure Parkflächen aufzuwenden, dabei aber
• so viel Parkkapazität wie möglich zu schaffen und
• in der Bereitstellung von Stellplätzen möglichst flexibel zu bleiben.
• Des Weiteren gilt es, das Thema Vernetzung bzw. Smart Building im Auge zu behalten: Je mehr Elemente einer Immobilie (Parkplätze eingeschlossen) digital verfügbar bzw. automatisiert sind, desto höher sind Betriebseffizienz und Nutzerkomfort – und desto höher ist entsprechend auch die Attraktivität der Immobilie.

Der Schlüssel zur Bewältigung dieser Multikomplex-Aufgabe ist die Implementierung eines digitalen Parkraummanagementsystems.

 

Das spricht für digitales Parkraummanagement

Ein digitales Parkraummanagementsystem wie das System von ParkHere, funktioniert, wie die Bezeichnung schon sagt, digital. Für die Implementierung müssen also keine großen baulichen Voraussetzungen geschaffen werden. Für den vollumfänglichen Nutzen bedarf es lediglich einer smarten Erweiterung der Schrankenanlage. Das unterscheidet ein solches System von sensorgestützten Lösungen, für die entweder Bodensensoren verlegt oder Überkopf-Sensoren verbaut werden müssen. Nicht einmal das Installieren von Parkticket-Lesegeräten und Parkscheinautomaten ist bei der ParkHere-Lösung erforderlich, denn die Stellplatzreservierungen und -buchungen werden von den Nutzern per App vorgenommen. Die Zufahrtkontrolle erfolgt über automatische Nummernschilderkennung. Sollen die Parkflächen bewirtschaftet – also den Nutzern nur gegen Entgelt zur Verfügung gestellt – werden, so erfolgt auch das Bezahlen auf digitalem Weg.

Mehr Parkkapazität

Der Stellplatz-Zuordnungsschlüssel für Bürogebäude wird durch die Fläche der Immobilie bestimmt, nicht durch die Anzahl der potenziellen Stellplatznutzer. So kann es je nach Mieteranspruch später zu einem Missverhältnis zwischen Stellplatzanzahl und Stellplatzbedarf kommen (wenn die Anzahl der Mitarbeiter einer eingemieteten Firma in Relation zur Mietfläche hoch ist). Mit dem digitalen Parkraummanagementsystem von ParkHere lässt sich die verfügbare Parkfläche jedoch viel effizienter nutzen als mit einem auf fester 1-zu-1-Stellplatzvergabe basierenden System – bis zu einem Verhältnis von 1,9 Mitarbeitern pro Stellplatz.

Mehr Rendite

Die Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen schmälert im Allgemeinen die Lukrativität eines Immobilienprojekts, da die am Markt erzielbaren Verkaufspreise für Tiefgaragenplätze oft unter den Herstellungskosten liegen – jedenfalls dann, wenn man die entgangene Alternativnutzung berücksichtigt. Werden die Plätze aber nicht verkauft, sondern über ein digitales Parkplatzmanagementsystem bewirtschaftet, so ergibt sich wegen der möglichen Überbelegung (s. o.) eine bessere Rendite.

Vereinbarkeit mit E-Mobility

Gemäß dem Entwurf für das kommende GEIG (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastrukturgesetz) muss in neu zu errichtenden Gebäuden bei der Schaffung von Parkplätzen auch Elektromobilität berücksichtigt werden. Mit dem digitalen Parkraummanagementsystem von ParkHere geht das problemlos, denn Parken und Laden lässt sich digital wunderbar kombinieren: Ladestationen können als modulare Komponente einfach in das System integriert werden. Die Nutzer haben über die ParkHere-App dann die Möglichkeit, sowohl Parkplätze als auch Ladepunkte mit ihrem Smartphone zu reservieren, zu buchen und zu bezahlen.

Mehr Nutzerkomfort

Autofahrer wollen heute nicht erst bei Erreichen des Fahrtziels feststellen, ob und zu welchem Tarif dort ein Parkplatz frei ist. Die Parkentscheidung wird vermehrt online getroffen: 30 Prozent schauen bereits zu Hause, wo sie parken können und was es kostet. Ein System, das das verbindliche Reservieren und Buchen eines Stellplatzes am Zielort vor Antritt der Fahrt ermöglicht, ist komfortabel und zeitgemäß und entspricht den Anforderungen einer digital sozialisierten Generation an eine moderne Arbeitsplatzinfrastruktur. Ticketbasierte Systeme oder Systeme mit Parkausweis sind dagegen unkomfortabel; sie senken die Gebäudeattraktivität.

Zusammenfassung: Digitales Parkraummanagement ist zukunftsträchtig

Solange es Stellplatzverordnungen gibt, sind Parkplätze ein notwendiger Bestandteil der Immobilienplanung. Und wenngleich der vorgeschriebene Bau von Tiefgaragendecks für Bürobauten oft widrige Effekte bewirkt – etwa, dass die Nutzfläche bewusst reduziert wird, damit weniger Geld in Fahrzeugstellplätze investiert werden muss –, ist nicht davon auszugehen, dass Stellplatzsatzungen schon bald völlig aus den kommunalen Bauvorschriften verschwinden werden. Mittels eines digitalen Parkraummanagementsystems lassen sich die vorgeschriebenen Parkplätze aber ökonomischer nutzen. Mehr noch: Da für die Implementierung eines solchen Systems keine baulichen Veränderungen am Gebäude nötig sind, ist eine spätere Nachrüstung der Park-Areale vergleichsweise leicht zu bewerkstelligen. Das Bewusstsein für die Möglichkeit von Nutzungsänderungen wird künftig noch größer werden; schon jetzt planen findige Projektentwickler die Umnutzung von Parkflächen mit ein. Sie setzen auf digitale Systeme, die sich flexibel an zukünftige Veränderungen anpassen lassen und dabei höchsten Komfort bieten.  Digitales Parkraummanagement ist also ein wichtiger Erfolgsfaktor im Hinblick auf zukunftsträchtiges Bauen und birgt gleichermaßen Vorteile für Bauherrn und Projektentwickler.

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Quellen: 2 jll.de (2020): Bürobedarf könnte steigen (https://www.jll.de/de/presse/nach-corona-koennte-der-buerobedarf-sogar-noch-steigen) 3 immobilien-zeitung.de (2020): Hilton will in Deutschland expandieren (https://www.immobilien-zeitung.de/1000076997/hilton-will-in-deutschland-expandieren) 4 immobilien-redaktion.com (2020): Parkplatz und Parkplatzsuche: Start und Ende der Mobilität (https://immobilien-redaktion.com/trends-digitalisierung/parkplatz-und-parkplatzsuche-start-und-ende-der-mobilitaet/)