parking garage in a commercial real estate

Städte und Kommunen nehmen sich bereits seit Jahren der Problematik des Anwohnerparkens an. In vielen Stadtvierteln gibt es nicht genug Parkplätze für Anwohner, sodass entsprechende Stellplatzsatzungen das Problem bei Neubauten entschärfen sollen. Sie legen fest, wie viele Stellplätze beim Bau einer neuen Immobilie zur Verfügung gestellt werden müssen.

Ziel ist es, den Kommunen die finanzielle Last der Schaffung von Parkplätzen abzunehmen. Hält der Bauherr einer Immobilie die lokale Stellplatzverordnung nicht ein, muss er eine entsprechende Ablöse an die Stadt entrichten. Diese finanziellen Mittel werden für die Schaffung städtischer Parkanlagen wie beispielsweise Quartiersgaragen verwendet.

Jedoch stellt sich die Frage ob Quartiergaragen zeitgemäß sind und in Zeiten der Digitalisierung und intelligenten Parkraummanagement noch zukunftsfähig sind. 

Quartierparken – was ist das?

Eine Quartiersgarage ist keine klassische Anwohnergarage, bei der es sich oftmals um eine Tiefgarage mit direktem Zugang zum Wohnhaus handelt. Vielmehr befinden sich Quartiersgaragen in der Nähe von Wohnhäusern und Wohnungen, sodass Wohnraum und Stellplatz entkoppelt voneinander sind. Anwohner, die auf ein eigenes Auto verzichten, müssen so keine Miete für einen Stellplatz entrichten. Darüber hinaus entfällt die oftmals praktizierte Subventionierung des Parkens über die Wohnkosten.

Quartiersgaragen unterscheiden sich von klassischen Parkhäusern und Tiefgaragen dadurch, dass sie sich vor allem an Dauerparker richten und ausschließlich den Anwohnern der umliegenden Häuser zur Verfügung stehen.

Städte wie Frankfurt, Düsseldorf und München reagieren bereits auf den großen Parkdruck im urbanen Raum mit der Errichtung solcher Quartiersgaragen. Allerdings wird bisher das Konzept des Parkplatz-Sharings mittels digitaler Parkraumbewirtschaftung vernachlässigt, welches einen enormen Beitrag zu einer nachhaltigen und effizienten Parkraumnutzung leisten kann. Insbesondere für Gewerbeimmobilien stellt das Konzept eine zukunftsfähige Lösung dar.

parking garage for residents

Beispiel einer Quartiersgarage in der Metropole Düsseldorf

Innovative Parkraumlösungen für Gewerbeimmobilien

In Deutschland fahren 67,7% der Pendler mit dem Pkw zur Arbeit. Die große Mehrheit der Berufspendler benötigt den Stellplatz in den Zeiten, in denen sie sich zu Hause aufhält. Demnach wird der Stellplatz – in der Tiefgarage oder der Quartiersgarage – meist nicht während der Arbeitszeit benötigt. Gleichzeitig stehen zahlreiche Parkplätze, die zu Gewerbeimmobilien gehören, nach den Arbeits- oder Öffnungszeiten leer. Hier herrscht ein Missverhältnis, denn während tagsüber viele Anwohnerparkplätze leer stehen, gilt dies abends und nachts für die Gewerbeparkplätze. Der Bau von Quartiersgaragen löst somit zwar den Parkdruck für Anwohner, nicht aber den Missstand der effizienten Nutzung vorhandenen Parkraumes. 

Parkplatz-Sharing bietet mithilfe digitaler Parkraumbewirtschaftung einen intelligenten Lösungsansatz, der eine effizientere Nutzung vorhandener Gewerbeparkflächen ermöglicht, sodass auf die Errichtung zusätzlicher Parkflächen wie Quartiersgaragen gänzlich verzichten werden kann.

So funktioniert digitales Parkraummanagement bei Gewerbeimmobilien

Die Idee, dass Gewerbe und Anwohner Parkplätze in Stadtzentren und Ballungsräumen gemeinsam im Wechsel nutzen, ist nicht neu. Bisher stellte die Umsetzung Gemeinden und Gewerbetreibende vor zahlreiche organisatorische Herausforderungen, sodass man in der Vergangenheit darauf verzichtete. Das Ergebnis war häufig, dass man vor Parkplatz-Sharing zurückschreckte und anderen Parklösungen den Vorrang gab.

In den letzten Jahren haben sich jedoch einige smarte Anwendungen für Parkplatz-Sharing etabliert, welche die gemeinsame Nutzung von gewerblichen Stellplätzen für Gewerbetreibende und Anwohner vereinfachen und eine zuverlässige Verwaltung ermöglichen. Bisher stellten vor allem die morgendlichen und abendlichen Rush-Hour Zeiten, in denen sich die beiden Gruppen – Anwohner und Mitarbeiter im Gewerbe – “überschneiden”, ein Problem dar. Es war häufig nicht ohne Chaos und Aufwand möglich, den Parkraum beiden Kreisen adäquat zur Verfügung zu stellen. Smarte Parkraumbewirtschaftung wie die Komplettlösung von ParkHere Lösungen kann die Interessen verschiedener Buchungsgruppen so koordinieren, dass stressfreies und überschneidungsfreies Parken sichergestellt ist.

Die Komplettlösung von ParkHere stellt intelligente Software in Form einer Buchungs-App für Parkplätze bereit, die mit einem IoT-Terminal als Authentifizierungssystem am Parkplatz und einer Admin-Plattform zur Parkraumverwaltung für den Parkraumeigentümer im Hintergrund agiert. 

Die Auswertung der stets aktuellen Parkdaten ermöglichen der Software digitaler Parkraumbewirtschaftung eine exakte Erfassung und statistische Auswertung, wie viele Stellplätze auf einer Parkfläche tatsächlich beansprucht werden. Im Falle einer gewerblichen Tiefgarage kann die lernende Software erkennen, in welchen Zeiträumen beispielsweise die Mitarbeiter der Gewerbefläche parken und wann wie viel Kapazitäten verfügbar sind. Verlassen beispielsweise Teilzeitarbeitnehmer täglich zwischen 14 und 16 Uhr die Parkgarage, ermittelt die Software über die Zeit unter Berücksichtigung einer Toleranzgrenze  wie viele Stellplätze beispielsweise ab 15 Uhr für Anwohner bereitgestellt werden können. Auf diese Weise kann der Gewerbeparkraum sukzessive im Tagesverlauf von Anwohnern und Mitarbeitern genutzt werden und am Abend gänzlich durch Anwohnerparken ausgelastet sein. 

Erweist es sich aufgrund einer stets hohen Auslastung als notwendig, weitere Stellplätze für Anwohner bereitzustellen, kann die Stadt immer noch entsprechend reagieren und zusätzlichen Parkraum schaffen. Praxisbeispiele wie Telefónica zeigen aber, dass Gewerbeparkflächen zumeist selbst zu Stoßzeiten nur zu 60-70 % ausgelastet sind. Mithilfe des Parkraummanagements können so freie Kapazitäten für Anwohnerparken genutzt und Fehlinvestitionen in Quartiersgaragen vermieden werden, die im Zweifelsfall gar nicht in diesem Ausmaß benötigt worden wären.

Automatische Erfassung und Verwaltung

Selbstlernende Software kann die Auslastung der vorhandenen Parkplätze automatisiert erfassen und entsprechend auswerten. So kann beispielsweise analysiert werden, zu welchen Zeiten die Mitarbeiter eines Unternehmens das Gelände verlassen und somit die Parkplätze Anwohnern zur Verfügung stehen. Gleiches gilt für die Morgenstunden zwischen 7:00 und 10:00 Uhr, wenn einerseits Anwohner zur Arbeit aufbrechen und andererseits Mitarbeiter an ihrem Arbeitsplatz ankommen. Mitarbeiter und Anwohner können dann entsprechend der Verfügbarkeit Parkplätze über die Buchungs-App buchen. Zudem erfolgt die Authentifizierung für Anwohner und Mitarbeiter automatisch über die Kennzeichenerkennung der IoT-Hardware, sodass für Gewerbetreibende kein zusätzlicher Verwaltungsaufwand besteht.  

ParkHere Dashboard with parking data analysis

Mithilfe der lernenden Software lassen sich Parkraumdaten über die ParkHere Admin-Plattform auswerten und Belegungszeiträume analysieren.

Vernetzung mehrerer Parkplätze denkbar

Im Umkreis von 500 Metern befinden sich gerade in zentralen Lagen meist mehrere Gewerbeimmobilien, Unternehmenssitze und Bürogebäudekomplexe zusammen mit Wohnobjekten. Würden die Gewerbeimmobilien Gebrauch von digitaler Parkraumbewirtschaftung machen, könnten Anwohner im Radius auf mehrere Parkräume zugreifen. Eine smarte digitale Parkraumbewirtschaftung mit Parkplatz-Sharing-Lösung ermöglicht es, die Daten dieser Parkplätze miteinander zu verknüpfen. Ist ein Parkplatz noch komplett belegt, können Anwohner so mithilfe einer App zum nächsten Parkplatz mit freiem Stellplatz gelotst werden. Mit dem intelligente Parkraummanagement von ParkHere ist es beispielsweise denkbar, Parkgaragen verschiedener Unternehmen miteinander zu vernetzen und die komplexen Daten zu verarbeiten. Anwohnern wird dann ein freier Parkplatz im Radius von 300 bis 500 Metern zugewiesen.

Vorteile des Parkplatz-Sharings gegenüber Quartiersgaragen

Parkplatz-Sharing bietet zahlreiche Vorteile gegenüber dem Bau neuer Quartiersgaragen:

Kostenersparnis

Die Schaffung eines Tiefgaragenstellplatzes kostet durchschnittlich 22.000 €. Wird die Stellplatzverordnung beim Bau einer neuen Immobilie nicht eingehalten, ist die Ablöse, welche an die Stadt entrichtet werden muss, allerdings häufig geringer: Sie beträgt zwischen 3.000 und 12.000 €. In München beispielsweise liegen die Ablösebeträge je nach Lage der Immobilie bei 5.600 bis 12.500 €. Somit müssen die Kommunen und letztlich der Steuerzahler die zusätzlichen Kosten tragen. Beim Parkplatz-Sharing hingegen werden bereits vorhandene Parkplätze, welche zu Gewerbeimmobilien gehören, effizienter genutzt. Das bedeutet eine große Kostenersparnis. 

Nachhaltigkeit

Der Bau neuer Parkhäuser und Stellflächen bedeutet stets auch eine weitere Versiegelung von Bodenflächen. Dem Umweltbundesamt zufolge sind bereits  46% der Siedlungs- und Verkehrsflächen in Deutschland versiegelt, jeden Tag werden es etwa 66 Hektar mehr. Die Folgen in Ballungsräumen sind ein wärmeres Stadtklima, die Zerstückelung von Landschaften und Lebensräumen  zu Insellösungen sowie der Rückgang von Grundwasser. Im Sinne des Umweltschutzes ist eine unnötige weitere Versiegelung von Flächen zu vermeiden, weshalb eine effiziente Nutzung bereits vorhandener Parkflächen sinnvoll ist.

Attraktive Stadtgestaltung

Je weniger urbaner Raum für den ruhenden Verkehr benötigt wird, als desto vielfältiger erweisen sich die Möglichkeiten, die Stadt attraktiv und lebenswert zu gestalten. Parks, Spielplätze oder Begegnungszonen für Anwohner können die Lebensqualität im Viertel enorm verbessern.

green park in the city

Grüne Parkanlagen in der Stadt bilden ein Begegnungsort für Anwohner und tragen zu einem umweltbewussten und attraktiven Stadtbild bei.

Vorteile für Immobilienentwickler

Wer im Rahmen eines Immobilienprojekts einwilligt, seine Parkplätze für intelligentes Parkraummanagement zur Verfügung zu stellen, kann damit rechnen, dass die Stadt dem Immobilienentwickler entsprechend bei der Stellplatzerstellungspflicht entgegenkommt – schließlich bedeutet dies eine Kostenreduktion für die Stadt, welche sonst die Errichtung von Quartiersgaragen finanzieren müsste. Zudem kann die Parkplatzbuchung durch Anwohner zusätzliche Einnahmen generieren, die die Kosten der digitalen Parkraumbewirtschaftung amortisieren. 

Fazit: Digitale Parkraumbewirtschaftung als zukunftsfähige Alternative zu Quartiersgaragen

 Moderne Parkplatz-Sharing Konzepte  durch digitales Parkraummanagement umzusetzen und bestehende Parkraumkapazitäten effizient zu nutzen, bevor neue Parkräume gebaut werden ist heutzutage unumgänglich. Eine intelligente Raumnutzung ist letztlich nicht nur günstiger für den Anwohner und Steuerzahler, sondern bietet mittels smarter Parkraumbewirtschaftungssoftware auch den Weg zur smarten Verwaltung und einem grünen Stadtbild. Die gewonnen Parkraumdaten des  tatsächlichen Bedarfs an Anwohner- und Gewerbeparken können dabei auch als Entscheidungshilfe dienen, in welchen Ausmaß der Bau zusätzlichen Parkraums wie Quartiersgaragen für die Stadt erforderlich ist. 

Folglich ist es sinnvoll, bestehende Parkgaragen im Gewerbe smart zu bewirtschaften und dies in das Mobilitätskonzept einer Gewerbeimmobilie aufzunehmen. Proaktiv kann dann im Mobilitätskonzept das Parkraummanagement mit einer nächtliche Nutzung durch Anwohner verankert werden, was den kostenintensiven Bau von Quartiersgaragen reduziert und somit Ablösen für Immobilienentwickler überflüssig macht. 

Somit ist eine Zusammenarbeit zwischen Immobilienentwicklern, -Eigentümern und Städten notwendig, um kostengünstigere und langfristige Lösungen für die Anwohnerparkenproblematik durch Parkraummanagagement  zu gewährleisten. Während Quartiersgaragen mit hohen Kosten und der Versiegelung von Bodenflächen einhergehen, ist smartes Parkraum-Sharing mithilfe intelligenter Parkraumbewirtschaftung eine effiziente und nachhaltige Methode, um bereits vorhandene Gewerbe-Parkplätze auch für Anwohner nutzbar zu machen, um so dem Konzept einer Smart City gerecht zu werden.

Aktuell befindet sich Parkplatz-Sharing noch in den Anfängen, doch immer mehr Städte, Gewerbe und auch Immobilienentwickler beschäftigen sich mit dem Konzept der Verzahnung von gewerblichem und privatem Parkraum. Dies spiegelt sich in Unternehmensgründungen und Start-ups wie ParkHere wieder, welche Allround-Lösungen für das intelligente Parkraummanagement anbieten.

ihre-parksituation

Quellen:

https://de.wikipedia.org/wiki/Stellplatzverordnung

https://rp-online.de/nrw/staedte/duesseldorf/stadtteile/bilk/hier-finden-sie-noch-einen-parkplatz_aid-21596107

https://www.gruene-fraktion-muenchen.de/quartiersgaragen-fuer-neubaugebiete-parken-und-wohnen-entkoppeln/

https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/download/quartiersgaragen/Quartiersgaragenstudie_Broschuere.pdf

https://docplayer.org/32764056-Freie-und-hansestadt-hamburg-mobilitaetskonzept-mitte-altona.html

alle Quellen wurden am 11.03.20 abgerufen