Parken und Laden in Gewerbeimmobilien 2026: der Guide für Eigentümer und Betreiber

Ab dem 1. Januar 2027 müssen bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen nach dem novellierten Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) einen Ladepunkt je zehn Stellplätze oder Leitungen für mindestens die Hälfte der Stellplätze vorweisen. Für Eigentümer und Betreiber ist das der Anlass, das Parkraummanagement in Gewerbeimmobilien neu aufzustellen: mit klaren Nutzergruppen, Mehrfachnutzung, sauberer Abrechnung und einem passenden Betreibermodell.

 

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Stellplätze waren lange ein Nebenprodukt der Immobilie. Sie wurden mitvermietet, selten bewirtschaftet und kaum ausgewertet. Das ändert sich: Gesetzliche Pflichten zur Ladeinfrastruktur, neue Mobilitätsgewohnheiten der Mieter und Fragen zur Nachhaltigkeit machen den Parkraum zu einem eigenen Thema im Asset Management. Dieser Guide richtet sich an Eigentümer und Betreiber. Die Sicht der Arbeitgeber finden Sie im Ratgeber Parken und Laden am Arbeitsplatz.

 

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Welche Pflichten zur Ladeinfrastruktur gelten für Nichtwohngebäude?

Grundlage ist das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG). Es setzt Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht um.

 

Was gilt bisher?

Seit dem 1. Januar 2025 muss jedes bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen mindestens einen Ladepunkt haben.

 

Was ändert die GEIG-Novelle?

Die Änderung des GEIG wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die neuen Vorgaben gelten ab dem 1. Januar 2027. Für Bauvorhaben, deren Bauantrag bis zum 31. Dezember 2026 gestellt wird, gelten grundsätzlich noch die bisherigen Regeln.

 

 

Bei öffentlich zugänglichen Stellplätzen lässt sich die Pflicht auch über weniger, dafür leistungsstärkere Ladepunkte erfüllen. Ihre Ladeleistung muss zusammen bei Neubau und größerer Renovierung mindestens 2,2 Kilowatt pro Stellplatz betragen, im Bestand mindestens 1,1 Kilowatt pro Stellplatz. Wer gegen die Pflichten verstößt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Weiterhin ausgenommen sind Nichtwohngebäude, die einem kleinen oder mittleren Unternehmen gehören und überwiegend von ihm selbst genutzt werden.

Welche Rolle spielt die EU-Gebäuderichtlinie?

Die GEIG-Novelle geht auf Artikel 14 der EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 zurück. Diese verlangt außerdem, dass Ladepunkte intelligentes und, wo sinnvoll, bidirektionales Laden ermöglichen. Die Richtlinie sieht auch Mindestzahlen für Fahrradstellplätze vor. Diese sind im GEIG allerdings nicht geregelt.

Unabhängig vom GEIG gelten die Stellplatzpflichten der Länder. Mehr dazu im Ratgeber zur Stellplatzverordnung.

Welche Nutzergruppen müssen Eigentümer in Gewerbeimmobilien berücksichtigen?

In einer Gewerbeimmobilie parken selten nur die Mitarbeitenden eines Unternehmens. Typisch sind fünf Nutzergruppen mit unterschiedlichen Anforderungen.

 

 

Ein modernes Parkraummanagement für Immobilien trennt diese Gruppen sauber: wer wann wo parken und laden darf, zu welchen Konditionen und wer abrechnet.

Wie lässt sich Parkraum mehrfach nutzen?

Büroflächen werden werktags genutzt, Wohnungen, Gastronomie und Freizeitangebote eher abends und am Wochenende. Shared Parking verbindet diese Profile: Ein Stellplatz dient tagsüber den Mitarbeitenden eines Mieters, abends den Gästen eines Restaurants oder Anwohnenden.

 

Besonders in Mixed-Use-Immobilien liegt hier Potenzial. Voraussetzung ist eine digitale Steuerung: Kontingente nach Uhrzeit, automatische Freigabe ungenutzter Plätze und ein Zugang ohne Personal vor Ort. Details lesen Sie im Ratgeber Parkplatz-Sharing bei Gewerbeimmobilien. Welche Zugangstechnik infrage kommt, ob Ticket, Transponder, Sensorik oder App, zeigt unser Lösungsvergleich für Gewerbeimmobilien.

Wie rechnen Eigentümer Parken und Laden gegenüber Mietern ab?

Stellplätze

Stellplätze werden in der Regel über den Gewerbemietvertrag oder einen separaten Stellplatzmietvertrag überlassen. Ein separater Vertrag schafft mehr Flexibilität, etwa wenn sich Kontingente ändern sollen. Die konkrete Vertragsgestaltung sollten Sie rechtlich prüfen lassen.

Ladestrom

Wer Ladestrom nach Kilowattstunden abrechnet, zum Beispiel mit Mietern, deren Mitarbeitenden oder Gästen, braucht geeichte Messtechnik, die dem Mess- und Eichrecht entspricht. Das gilt auch für Ladepunkte, die nicht öffentlich zugänglich sind. Die Abrechnung muss für die Nutzer nachvollziehbar sein. Neue Messgeräte müssen seit 2025 nicht mehr bei der Eichbehörde gemeldet werden, die Eichung selbst bleibt aber Pflicht.

Öffentlich zugängliche Ladepunkte

Ladepunkte auf Kunden-, Besucher- oder Parkhausflächen gelten nach Auffassung der Bundesnetzagentur in der Regel als öffentlich zugänglich, auch auf privatem Grund. Reine, gekennzeichnete Mitarbeiterparkplätze gelten meist nicht als öffentlich zugänglich. Öffentlich zugängliche Ladepunkte müssen spätestens zwei Wochen nach der Inbetriebnahme online bei der Bundesnetzagentur angezeigt werden.

An öffentlich zugänglichen Ladepunkten, die seit dem 13. April 2024 in Betrieb gegangen sind, muss man ohne Vertrag und ohne Registrierung bezahlen können. Ab 50 kW Ladeleistung geht das per Kartenleser oder kontaktlos per Karte, unter 50 kW reicht auch eine sichere Online-Zahlung, zum Beispiel über einen QR-Code. Ist das Laden kostenlos, gelten diese Bezahlregeln nicht.

Wie lassen sich freie Stellplätze monetarisieren?

Leere Stellplätze kosten Geld: Fläche, Instandhaltung, Beleuchtung und Reinigung fallen trotzdem an. Drei Hebel sind üblich:

• Kurzzeitvermietung an Dritte: Freie Plätze werden abends oder am Wochenende stunden- oder tageweise angeboten.
• Dauerstellplätze für Externe: Anwohnende oder Unternehmen aus der Nachbarschaft mieten feste Kontingente.
• Laden als Zusatzleistung: Stellplätze mit Ladepunkt werden als eigenes Angebot zu eigenen Konditionen vergeben.

Die Erlöse hängen von Lage, Nachfrage und Zugangstechnik ab, pauschale Werte gibt es nicht. Wie sich Parkraum auf die Rendite auswirkt, lesen Sie im Ratgeber Smart Parking steigert die Rentabilität von Immobilien.

Welche Rolle spielen Parken und Laden für ESG und die CSRD?

Mobilität ist ein relevanter Teil der Klimabilanz. Im Greenhouse Gas Protocol zählt der Arbeitsweg von Beschäftigten zu Scope 3, Kategorie 7 „Employee Commuting“. Daten zu Ladevorgängen, Auslastung und Mobilitätsangeboten können Mieter bei ihrer Berichterstattung unterstützen.

Die EU hat die Regeln zur Nachhaltigkeitsberichterstattung (CSRD) mit der Richtlinie (EU) 2026/470 vereinfacht, die seit dem 18. März 2026 in Kraft ist. Berichtspflichtig sind künftig im Kern Unternehmen mit im Jahresdurchschnitt mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Millionen Euro Nettoumsatz. Für sie gilt die Pflicht für Geschäftsjahre ab dem 1. Januar 2027.

Für Eigentümer heißt das: Viele Mieter sind nicht mehr direkt berichtspflichtig. Große Mieter fragen ESG-Daten aber weiterhin nach, auch zu Gebäudeausstattung und Mobilität.

Wie steigert smartes Parkraummanagement den Wert einer Immobilie?

Pauschale Zahlen zum Wertbeitrag gibt es nicht. Mehrere Effekte lassen sich aber klar beschreiben:

• Vermietbarkeit: Ladeinfrastruktur und eine einfache Parkplatzbuchung sind Ausstattungsmerkmale, die Mieter vergleichen.
• Flächeneffizienz: Mehrfachnutzung kann zusätzliche Stellplätze ersparen, etwa beim Planen eines Mitarbeiterparkhauses.
• Einnahmen: Freie Plätze erzeugen Erlöse statt Kosten.
• Rechtssicherheit: Wer die GEIG-Pflichten rechtzeitig erfüllt, vermeidet Bußgelder und Nachrüstungen unter Zeitdruck.
• Daten: Auslastungszahlen machen Entscheidungen über Umnutzung oder Ausbau belastbar.

Langfristig kann Parkraum zum Mobility Hub werden, mit Laden, Sharing und Fahrradangeboten an einem Ort.

Eigenbetrieb oder Betreiber: Welches Modell passt?

Eigentümer müssen entscheiden, wer Parken und Laden betreibt.

 

Achten Sie in jedem Modell darauf, dass Parken und Laden über offene Schnittstellen zusammenspielen. Ein Ladeplatz bleibt ein Stellplatz und muss mit den Regeln für Parkplätze abgestimmt sein. Anbieter wie ParkHere verbinden Parkplatzmanagement per App und Admin-Dashboard mit optionaler Kennzeichenerkennung und der Steuerung von Ladepunkten in einer Plattform. Zu den Kunden zählt unter anderem der Business Campus München Garching.

 

Checkliste: Parken und Laden in Gewerbeimmobilien fit machen

 

1. Stellplätze je Gebäude zählen und den Gebäudetyp festhalten (Büro, sonstiges Nichtwohngebäude, Mixed Use).
2. GEIG-Pflichten ab dem 1. Januar 2027 je Objekt prüfen: Bestand, Neubau und geplante Renovierungen.
3. Netzanschluss und Reserven der elektrischen Infrastruktur bewerten lassen.
4. Nutzergruppen definieren: Mieter, Mitarbeitende, Besucher, Kunden, Öffentlichkeit.
5. Kontingente und Zeitfenster festlegen und das Potenzial für Shared Parking ermitteln.
6. Abrechnung klären: Stellplatzmietverträge, geeichte Messtechnik für Ladestrom, Anzeige öffentlicher Ladepunkte bei der Bundesnetzagentur.
7. Zugangstechnik wählen, die zu allen Nutzergruppen passt.
8. Betreibermodell entscheiden: Eigenbetrieb, Betreiber oder Hybrid.
9. Datenbasis für ESG-Anfragen der Mieter aufbauen (Auslastung, Ladevorgänge).
10. Kennzahlen festlegen und nach sechs Monaten auswerten: Auslastung, Erlöse, Ladevorgänge je Ladepunkt.

Fazit

2026 ist das Jahr, in dem Eigentümer und Betreiber ihren Parkraum neu ordnen sollten. Die GEIG-Novelle setzt ab 2027 verbindliche Quoten für Ladepunkte. Gleichzeitig wachsen die Erwartungen der Mieter an Laden, Buchbarkeit und Daten. Wer Parkraummanagement in Gewerbeimmobilien strategisch angeht, erfüllt die Pflichten, nutzt Flächen mehrfach und erschließt neue Erlöse. Entscheidend sind klare Nutzergruppen, eine saubere Abrechnung und ein Betreibermodell, das zum Portfolio passt.

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Häufig gestellte Fragen zu Parken und Laden in Gewerbeimmobilien

Muss ich in meiner Gewerbeimmobilie Ladepunkte nachrüsten?

Bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen brauchen ab dem 1. Januar 2027 einen Ladepunkt je zehn Stellplätze oder Leitungen für mindestens die Hälfte der Stellplätze. Ausgenommen sind Gebäude, die einem kleinen oder mittleren Unternehmen gehören und überwiegend von ihm selbst genutzt werden.

 

Was gilt für neue Bürogebäude?

Bei neuen oder größer renovierten Gebäuden, die überwiegend als Büro oder Verwaltung genutzt werden, ist ab 2027 mindestens ein Ladepunkt je zwei Stellplätze vorgeschrieben, wenn sie mehr als fünf Stellplätze haben. Für andere neue Nichtwohngebäude gilt ein Ladepunkt je fünf Stellplätze.

 

Brauche ich geeichte Ladesäulen, wenn ich Mietern Strom berechne?

Ja, in der Regel. Wer Ladestrom nach Kilowattstunden abrechnet, braucht geeichte Messtechnik, die dem Mess- und Eichrecht entspricht.

 

Lohnt sich Shared Parking in Gewerbeimmobilien?

Das hängt vom Nutzungsmix ab. Besonders in Mixed-Use-Immobilien ergänzen sich die Nutzungszeiten von Büro, Handel und Wohnen. Voraussetzung ist eine digitale Steuerung von Kontingenten und Zugang.

 

Ist meine Immobilie von der CSRD betroffen?

Berichtspflichtig sind nicht Immobilien, sondern Unternehmen. Nach der Vereinfachung durch die EU sind das im Kern Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Millionen Euro Umsatz. Große Mieter fragen ESG-Daten aber weiterhin nach.