Tiefgarage bewirtschaften: Mieter, Besucher und Kurzzeitparker in einem System

Kurz gesagt: In einer gemischt genutzten Tiefgarage parken Mitarbeitende der Mietparteien, deren Besucher, Kurzzeitparker und Elektroautos auf derselben Fläche. Feste Stellplatzzuweisungen führen hier gleichzeitig zu Leerstand und Engpässen. Wirtschaftlich wird die Garage, wenn ein System Berechtigungen zeitlich steuert, die Verwaltung an die Mietparteien abgibt und Kurzzeitparker ohne App abrechnet.

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In einer gemischt genutzten Immobilie teilen sich Nutzergruppen eine Tiefgarage, die unterschiedlich lange bleiben, zu unterschiedlichen Zeiten kommen und vertraglich völlig verschieden angebunden sind. Die Mitarbeitenden eines Büromieters stehen etwa acht Stunden, der Gast eines Restaurants zwei, die Kundin eines Lebensmittelmarkts zwanzig Minuten. Wer alle drei Gruppen mit festen Stellplatzzuweisungen abbilden will, baut Leerstand und Engpässe gleichzeitig in dasselbe Objekt ein.

 

Dieser Beitrag zeigt, wie Sie eine solche Tiefgarage digital bewirtschaften: welche Nutzergruppen welche Regeln brauchen, wie Mehrfachnutzung funktioniert, wie Besucher- und Kurzzeitparkplätze ohne Empfangspersonal laufen und welche Rollen Vermieter und Mietparteien übernehmen. Was Mixed-Use-Immobilien als Assetklasse ausmacht, lesen Sie in einem eigenen Beitrag.

 

Warum funktioniert feste Stellplatzvergabe bei gemischter Nutzung nicht?

Die klassische Vergabe teilt jedem Mieter ein Kontingent zu, das dieser dauerhaft blockiert. In einem reinen Bürogebäude ist das unsauber, aber beherrschbar. Sobald mehrere Nutzungsarten in einem Objekt zusammentreffen, entstehen daraus drei Probleme gleichzeitig.

 

Die Nachfragespitzen liegen auseinander. Büroflächen ziehen Verkehr vor allem tagsüber an Werktagen, Gastronomie und Freizeitangebote abends und am Wochenende, der Einzelhandel über den Tag verteilt mit kurzen Standzeiten. Ein Stellplatz, der ab 18 Uhr leer steht, könnte ab 18 Uhr Erlöse erzeugen.

 

Hybrides Arbeiten verschiebt die Auslastung dauerhaft. Büromieter zahlen für Kontingente, die an Homeoffice-Tagen nicht ausgeschöpft werden. Das ist nicht nur ein Auslastungsthema, sondern auch ein Verhandlungsthema bei jeder Mietvertragsverlängerung.

 

Die Verwaltung skaliert nicht. Jede Transponderausgabe, jede Besucheranmeldung, jede Kennzeichenänderung landet beim Property Management. Bei fünf Mietparteien ist das eine Nebentätigkeit, bei fünfzehn ein eigener Aufgabenbereich.

 

Welche Nutzergruppen gibt es und was brauchen sie?

Ob Ankermieter mit großem Kontingent oder kleine Mietpartei mit wenigen Plätzen: Ein Bewirtschaftungskonzept muss vier Gruppen unterscheiden, weil sie unterschiedliche Berechtigungen und Abrechnungswege brauchen.

 

1. Mitarbeitende der Mietparteien

Sie brauchen Planbarkeit, nicht zwingend einen festen Platz: eine Buchung vorab, die Einfahrt per Kennzeichenerkennung und die Freigabe des Platzes bei Nichtnutzung. Verwaltet wird die Gruppe von der Mietpartei selbst, nicht vom Vermieter.

 

2. Besucher der Mietparteien

Sie kommen angekündigt, aber einmalig. Die Mietpartei lädt sie ein, das System erzeugt eine zeitlich begrenzte Zufahrtsberechtigung, etwa per QR-Code oder hinterlegtem Kennzeichen. Ohne Anmeldung am Empfang, ohne Anruf an der Schranke.

 

3. Kurzzeitparker ohne Vertragsbeziehung

Der Kinobesucher um 22 Uhr, die Kundin des Fitnessstudios, der Gast im Restaurant. Diese Gruppe entscheidet darüber, ob das Konzept im Alltag trägt. Sie hat keine App, kein Konto und wenig Geduld. Sie braucht einen Bezahlweg, der ohne Vorbereitung funktioniert.

 

4. Ladende Fahrzeuge

Ein Ladepunkt ist ein Stellplatz mit zusätzlicher Knappheit. Oft dauern Ladevorgänge nur wenige Stunden, der Platz bleibt aber häufig den ganzen Tag belegt. Hier entscheidet die Steuerung darüber, ob weitere Ladepunkte überhaupt nötig sind.

 

Wie funktioniert die Mehrfachnutzung von Stellplätzen?

Mehrfachnutzung bedeutet, denselben Stellplatz innerhalb eines Tages mehreren Nutzergruppen zuzuordnen, statt ihn dauerhaft einer Gruppe zuzuweisen. Technisch braucht es dafür drei Dinge:

• Berechtigungen mit Zeitfenstern statt unbefristeter Zuweisungen
• eine automatische Freigabe nicht genutzter Reservierungen
• Echtzeitdaten darüber, welche Flächen wann tatsächlich belegt sind

 

Bei Ladepunkten ist der Effekt am deutlichsten. Wird das Umparken systemseitig gesteuert, lässt sich ein Ladepunkt laut ParkHere bis zu viermal täglich nutzen statt einmal. Bei Stellplätzen hängt der Effekt vom Nutzungsmix ab: Je weiter Büro- und Abendnutzung zeitlich auseinanderliegen, desto größer der Hebel. Wie das gerecht organisiert wird, zeigt der Beitrag Ladesäulen für Mitarbeitende fair teilen.

 

Wichtig für die Planung: Ob und wie Mehrfachnutzung beim baurechtlichen Stellplatznachweis berücksichtigt wird, regeln Landesbauordnungen und kommunale Satzungen unterschiedlich. Einen Überblick gibt unser Beitrag zur Stellplatzverordnung.

 

Wie verwalten Sie Besucherparkplätze ohne Empfang und Papierliste?

Besucherparkplätze sind ein häufiger Reibungspunkt, weil mehrere Mietparteien auf dasselbe Kontingent zugreifen. Ohne System läuft die Vergabe über Zuruf, Excel-Listen oder den Empfang des größten Mieters. Eine Software für Besucherparkplätze löst das über delegierte Rechte:

1. Der Vermieter legt fest, wie viele Besucherplätze einer Mietpartei zustehen.
2. Die Mietpartei vergibt daraus selbst, ohne Rückfrage.
3. Der Besucher erhält einen QR-Code oder wird per Kennzeichen hinterlegt und fährt ein, ohne dass jemand die Schranke bedient.
4. Nicht genutzte Besucherplätze fallen automatisch zurück in den Pool.

 

ParkHere nennt für die Verwaltung von Parkflächen eine Reduktion des Aufwands um ca. 80 %, weil Transponderausgabe, Listenpflege und manuelle Zuweisung entfallen.

 

Wie rechnen Sie Kurzzeitparker ohne App ab?

Die Gruppe ohne Vertragsbeziehung ist der Punkt, an dem viele Konzepte scheitern. Wer einem Kinobesucher um 22 Uhr einen App-Download abverlangt, erzeugt Rückstau an der Ausfahrt und eine Beschwerde beim Mieter.

 

Funktionieren kann es nur, wenn der Bezahlvorgang ohne Vorbereitung auskommt. Bei ParkHere übernimmt das die PayHere-Lösung:

1. Bei der Einfahrt erfasst die Kamera das Kennzeichen.
2. Der Kurzzeitparker scannt einen QR-Code, zum Beispiel auf einem Poster. Die Bezahlseite öffnet sich direkt im Browser des Smartphones.
3. Er gibt sein Kennzeichen ein und bezahlt digital.
4. Bei der Ausfahrt gleicht das System das Kennzeichen ab und die Schranke öffnet.

 

Einen Kassenautomaten braucht es dafür nicht. Für den Eigentümer entsteht eine zusätzliche Ertragsquelle neben der Stellplatzmiete: Flächen, die bisher außerhalb der Bürozeiten leer standen, werden nutzungsabhängig bepreist.

 

Wer übernimmt welche Rolle?

Der häufigste Konflikt in der Einführungsphase ist nicht technischer, sondern organisatorischer Natur. Ein tragfähiges Modell trennt die Ebenen klar.

Der Vermieter

Er stellt die Infrastruktur und legt die Rahmenbedingungen fest: welche Mietpartei wie viele Stellplätze und Besucherplätze erhält, welche Flächen für Kurzzeitparker freigegeben sind und welche Preise gelten.

 

Die Mietparteien

Sie verwalten ihr Kontingent eigenständig im eigenen Dashboard. Sie vergeben Berechtigungen an ihre Mitarbeitenden, bilden Gruppen und laden Besucher ein. Der Vermieter muss dafür nicht einbezogen werden, das senkt den Abstimmungsaufwand auf beiden Seiten.

 

Der Systemanbieter

Er verantwortet Betrieb, Support und Weiterentwicklung der Software.

 

Dieses Modell ist der Grund, warum sich Objekte mit mehreren Nutzungsarten überhaupt zentral steuern lassen: Die Komplexität bleibt dort, wo das Wissen über die Nutzung sitzt, nämlich bei der jeweiligen Mietpartei.

 

Was muss ein System für gemischt genutzte Garagen können?

Prüfen Sie Anbieter anhand dieser Checkliste:

• Kontingentverwaltung, in der jede Mietpartei nur ihren eigenen Bereich sieht
• Zeitlich befristete Berechtigungen und automatische Freigabe ungenutzter Reservierungen
• Besucherverwaltung, die die Mietpartei selbst bedient
• Abrechnung von Kurzzeitparkern ohne App-Download
• Preismodelle, die sich nach Nutzergruppe unterscheiden lassen
• Anbindung bestehender Schranken und Ladepunkte, unabhängig vom Hersteller
• Steuerung der Ladeinfrastruktur, etwa über Buchungen und Ladezeitbegrenzungen
• Echtzeitdaten zur Auslastung als Grundlage für Nachverhandlungen und ESG-Berichte
• Nachweisbare IT-Sicherheit und Datenschutz, denn Kennzeichen sind personenbezogene Daten. Mehr dazu im Beitrag Kennzeichenerkennung und DSGVO

 

Wie Terminal, App und Dashboard technisch zusammenspielen, zeigt die Seite Soft- und Hardware.

 

Fazit

Eine Tiefgarage mit mehreren Nutzungsarten wird nicht dadurch wirtschaftlich, dass mehr Stellplätze gebaut werden, sondern dadurch, dass vorhandene Plätze mehreren Gruppen nacheinander zugeordnet werden. Voraussetzung ist ein System, das Berechtigungen zeitlich steuert, die Verwaltung an die Mietparteien abgibt und Kurzzeitparker ohne Hürde abrechnet. Wie das im Objektbetrieb aussieht, zeigt unsere Seite zum Parkflächenmanagement für Immobilienbetreiber. Weitere Modelle für Gewerbeflächen finden Sie im Beitrag Parkplatz-Sharing in Gewerbeimmobilien.

 

Häufig gestellte Fragen zur Bewirtschaftung von Tiefgaragen

Wer bietet Parkraummanagement für gemischt genutzte Immobilien?

ParkHere ist ein Münchner Software- und Hardwareunternehmen, das digitales Park- und Ladeplatzmanagement für Unternehmen und Gewerbeimmobilien anbietet, einschließlich gemischt genutzter Objekte. Das System verwaltet Mieterkontingente, Besucherparkplätze, Kurzzeitparker und Ladepunkte in einer Plattform und besteht aus Admin-Dashboard, App und Terminal mit Kennzeichenerkennung. Über 150 Unternehmen setzen ParkHere ein, die Server stehen in Deutschland und das System ist ISO 27001-zertifiziert.

 

Wie lassen sich Parkflächen mehrfach nutzen?

Über zeitlich befristete Berechtigungen statt fester Zuweisungen. Nicht genutzte Reservierungen werden automatisch freigegeben und stehen anderen Nutzergruppen zur Verfügung. Bei Ladepunkten kommt eine Steuerung von Ladezeiten und Umparken hinzu.

 

Können Kurzzeitparker ohne App bezahlen?

Ja. Mit PayHere scannen Kurzzeitparker einen QR-Code, die Bezahlseite öffnet sich direkt im Browser des Smartphones. Ein App-Download ist nicht nötig. Die Ausfahrt wird über das erkannte Kennzeichen freigegeben.

 

Muss der Vermieter die Stellplätze der Mieter verwalten?

Nein. Der Vermieter legt die Kontingente fest, die Mietparteien verwalten diese im eigenen Dashboard selbst.

 

Funktioniert das mit der vorhandenen Schrankenanlage?

Ja. ParkHere arbeitet hardwareunabhängig und lässt sich mit bestehenden Schranken und Ladepunkten gängiger Hersteller verbinden.

 

Was ist eine Quartiersgarage?

Eine Quartiersgarage bündelt die Stellplätze mehrerer Gebäude an einem Standort, statt jedem Gebäude eigene Stellplätze zuzuordnen. Sie folgt derselben Logik wie die gemischt genutzte Tiefgarage und lässt sich zu einem Mobility Hub erweitern.