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ParkHere Wissen

Warum Immobilienplanung und Parkraummanagement heute zusammengehören

Für die Wirtschaftlichkeit von gewerblichen Immobilien sind eine Reihe von Faktoren wichtig – etwa Lage, Verkehrsanbindung und Betriebskosten. Einer der am meisten unterschätzten Faktoren ist indes der Faktor Parken: Ein schlecht geplantes Parkkonzept kann die Ökonomie eines Objektes signifikant beeinträchtigen. Um ein Gewerbegebäude auf dem Immobilienmarkt attraktiv und wettbewerbsfähig zu machen, brauchen Bauherren und Immobilienbesitzer heute intelligentes Parkraummanagement.

Das Parken nimmt in unserer mobilen Gesellschaft eine zentrale Rolle ein. Es wird jedoch in der Gebäudeplanung oftmals vernachlässigt. Zwar werden im Zuge von Immobilienprojekten regelmäßig Tiefgaragen und Park-Areale angelegt (dafür sorgen allein schon die in den einzelnen Bundesländern geltenden Bauordnungen bzw. Stellplatzverordnungen), aber nur selten wird von vornherein ein effizientes Parkraummanagementsystem implementiert. Stattdessen werden die einzelnen Stellplätze auf der Basis monatlicher Abrechnung dauerhaft an Stellplatzmieter vergeben, was beinahe zwangsläufig zu einer ineffizienten Ausnutzung der Parkkapazität führt. Es kommt dadurch nämlich zu längeren Leerständen – etwa dann, wenn Mieter krank oder im Urlaub sind, – und früher oder später auch zu Stellplatzmangel.

Stellplätze in Gewerbegebäuden: begehrt und teuer

Parkplätze am Arbeitsplatz sind heute ein gefragter Benefit für Arbeitnehmer und insofern ein wichtiger Bestandteil des Employer Brandings. Entsprechend viel Wert legen Unternehmen bei der Anmietung von Immobilien auf Parkplätze im Objekt: Tiefgaragenstellplätze sind begehrt wie nie. Das belegt auch die Entwicklung der Stellplatzmietpreise in deutschen Großstädten: Laut einer Auswertung des Portals Immowelt kostete ein Mietstellplatz 2016 in Berlin durchschnittlich 60 Euro, in München 65 Euro und in Hamburg 63 Euro. 2019 war der Preis in Berlin schon auf durchschnittlich 90 Euro gestiegen (in München auf 88 Euro, in Hamburg auf 85 Euro). Das entspricht einer Teuerungsrate von 30 Prozent in nur drei Jahren. Dabei handelte es sich, wie gesagt, um Durchschnittspreise bzw. um den jeweiligen Median-Wert. 50 Prozent der erfassten Stellplatzpreise lagen also noch darüber. Je nach Lage werden heute in Pendler-Metropolen wie Frankfurt auch bis zu 150 Euro Monatsmiete für einen Tiefgaragenstellplatz aufgerufen.

In Zukunft weitere Verknappung

Die eingangs erwähnten Stellplatzverordnungen, durch die die Erbauer von Gebäuden mit Zu- und Abgangsverkehr zum Anlegen von Stellplätzen verpflichtet sind, haben ihren Ursprung in der Vorkriegszeit. Damals erließ die Reichsregierung die sogenannte „Reichsgaragenordnung“, um den Kraftfahrzeugverkehr in den Städten durch möglichst viele Stellplatzflächen zu fördern. Das Ziel wurde erreicht: In den Sechziger- und Siebzigerjahre wuchs das Verkehrsaufkommen enorm – und je mehr Parkplätze entstanden, desto mehr Autoverkehr zogen diese an. Mitte der Achtzigerjahre setzte langsam ein Umdenken ein: Einzelne Bundesländer gingen dazu über, ihre Landesbauordnung dahingehend abzuändern, dass die landesweit einheitliche Verpflichtung zum Stellplatzbau aufgehoben wurde. Stattdessen räumte man den Gemeinden das Recht zum Erlass von Stellplatzsatzungen ein. Weil sich die Verpflichtung zum Bau von Stellplätzen in den Neunzigerjahren jedoch zunehmend als Baukonjunkturbremse erwies, machten viele Städte und Gemeinden von diesem Satzungsrecht keinen Gebrauch. Hamburg schaffte die Pflicht zur Errichtung von Kfz-Stellplätzen für den Wohnbau im Jahr 2013 sogar gänzlich ab; in Baden-Württemberg können seit 2015 Kfz-Stellplätze durch Fahrradstellplätze ersetzt werden. Einige Städte wie zum Beispiel Berlin gehen heute im Bemühen um eine rasche Mobilitätswende noch weiter: Sie legen Höchstgrenzen für Pkw-Stellplätze fest. Dadurch soll der Kraftfahrzeugverkehr im Innenstadtbereich reduziert werden. Da die Möglichkeit der Stellplatzbegrenzung in den meisten kommunalen Stellplatzsatzungen enthalten ist, ist davon auszugehen, dass weitere Städte diesem Beispiel folgen werden. Für Immobilienentwickler bedeutet das: Ein Mangel an Stellplätzen wird in großen Gewerbegebäuden künftig der Normalfall sein.

Mietinteressenten erachten Stellplatzmangel als K.O.-Kriterium

Damit eine Gewerbeimmobilie langfristig gut vermietet werden kann, sind aber ausreichend viele Parkplätze erforderlich. Grund ist das immer knapper werdende Angebot an öffentlichen On-Street-Parkplätzen und das gleichzeitig stark ansteigende Niveau der Parkgebühren. Immer mehr Städte gehen dazu über, die Parkgebühren im öffentlichen Raum stark heraufzusetzen, um so umweltfreundliche Verkehrsträger zu fördern und das Auto als Innenstadt-Verkehrsmittel unattraktiv zu machen. In Köln, Stuttgart und Düsseldorf beträgt die durchschnittliche On-Street-Parkgebühr mittlerweile 4 Euro pro Stunde, in bestimmten Straßenzügen sogar 6 Euro. Frankfurt, Berlin und München folgen auf den Plätzen mit 3,50 Euro bzw. 3 Euro pro Stunde. Folge: Gewerbliche Mietinteressenten machen das Vorhandensein von Parkplätzen in einem Objekt zur Grundbedingung für eine Anmietung. Sind zu wenig Parkplätze für ihre Mitarbeiter verfügbar, ist das für sie ein Ausschlusskriterium.

Mehr Parkkapazität durch digitales Parkraummanagement

Bei der Entwicklung eines Gewerbebauprojektes empfiehlt es sich für die Eigner also, von Anfang an auf eine möglichst effiziente Ausnutzung der Parkflächen zu achten. Am besten geht das mit einem appgesteuerten Parkraummanagementsystem. Ein solches System, wie es von ParkHere angeboten wird, erhöht die Anzahl der verfügbaren Stellplätze im Vergleich zur Stellplatzvergabe auf Monatsmietenbasis um das 1,9-Fache. Zudem können außer den Arbeitnehmern, die ihren Arbeitsplatz im Gebäude haben, noch andere Autofahrer – wie Lieferanten, Besucher oder auch Städtetouristen – zum Buchen von Parkplätzen ermächtigt werden. So werden auch die Wochenend- und Nachtzeiten zu nutzbaren Parkzeiten. Digitales Parkraummanagement erhöht also zum einen die Parkkapazität eines Gebäudes, wodurch das Gebäude als Mietobjekt für größere Unternehmen attraktiv wird, und ermöglicht zum anderen eine optimale Parkraumbewirtschaftung unter Vermeidung von Leerständen.

Parken und Laden für Elektroautos – digital leicht zu organisieren

Ein weiteres Argument für digitales Parkraummanagement ist die zunehmende Bedeutung der Elektromobilität. Die Anzahl der E-Fahrzeuge wird in den kommenden Jahren stark ansteigen – deshalb müssen Immobilienbesitzer neben dem Thema Parkplätze auch das Thema Ladestationen berücksichtigen. Das ist sogar gesetzlich festgelegt: Mit dem GEIG (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz) hat die Regierung ein Gesetz auf den Weg gebracht, das den Ausbau der Leitungs- und Ladeinfrastruktur für Elektromobilität im Gebäudebereich beschleunigen soll. Das Gesetz verpflichtet Eigentümer von gewerblichen Immobilien dazu, bei einem Neubau oder bei einer größeren Renovierung eines Gebäude mit mehr als 10 Stellplätzen mindestens jeden fünften Stellplatz mit einer Leitungsinfrastruktur für Ladepunkte auszustatten. Ab dem Jahr 2025 muss zudem jedes Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen mit mindestens einem Ladepunkt ausgestattet werden. Vorteil eines digitalen Parkraummanagementsystems: Es lässt sich wunderbar mit einem Ladesystem inklusive Bewirtschaftungsmöglichkeit kombinieren. Dabei erfolgt das Reservieren eines Stellplatzes, das Freischalten des zugehörigen Ladepunktes und das Abrechnen aller Kosten (Parkkosten und Ladekosten) über eine einzige App. Der Gebäudebetreiber braucht sich nicht mit unterschiedlichen Anbietern für Parkraummanagement und für Lademanagement auseinanderzusetzen; er erhält alles aus einer Hand.

Fazit

Parkplätze spielen für die Vermietbarkeit von gewerblichen Gebäuden eine immens wichtige Rolle. Pendler betrachten Zeit heute zunehmend als Luxus – sie wünschen sich deshalb nicht nur kurze Wege zwischen Wohnungstür und Arbeitsplatz, sondern auch eine möglichst komfortable Parksituation. In Zeiten, in denen Arbeitnehmer um ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Home Office kämpfen, sind Mitarbeiterparkplätze für jedes Unternehmen ein schlagkräftiges Recruiting-Argument. Immobilienbesitzer tun daher gut daran, schon in der Bauplanungsphase ein effizientes Parkraummanagementsystem ins Auge zu fassen, um Mietinteressenten später viel Parkkapazität bieten zu können. Zudem empfiehlt sich digitales Parkraummanagement auch im Hinblick auf Elektromobilität: Die Erfahrungen der letzten Jahre haben gezeigt, dass die Fahrer von Elektroautos ihre Fahrzeuge bevorzugt nicht im öffentlichen Raum, sondern zu Hause oder am Arbeitsplatz aufladen. Zwischen Fahrzeugen und Gebäuden ergibt sich somit eine völlig neues Nutzungsverhältnis. Gebäudeparkplätze werden künftig nicht mehr nur reine Abstellmöglichkeiten sein; sie entwickeln sich vielmehr zu einem bedeutsamen Wirtschaftsfaktor. Mit digitalen Organisationssystemen können Immobilienbesitzer das Potenzial dieses Wirtschaftsfaktors optimal nutzen. Außerdem können sie schnell auf veränderte Ansprüche in Sachen Parkraum reagieren. Die Innovationszyklen von Verkehrsmitteln umfassen heute schließlich nur noch wenige Jahre, während die von Gebäuden viele Dekaden dauern. Bei der Gebäudeplanung gilt es daher, nicht nur aktuellen Bedarfen Rechnung zu tragen, sondern auch die Weiterentwicklung der Mobilität zu antizipieren und die Schnittstelle Gebäudeparkplätze für eine langfristig wirtschaftliche Nutzung auszulegen.

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Quellen

1 wiwo.de (2019): So teuer sind Stellplätze in Deutschlands Großstädten (https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/schlecht-fuer-mieter-gut-fuer-anleger-so-teuer-sind-stellplaetze-in-deutschlands-grossstaedten/24231148.html)

2 gruene-fraktion-bremen.de (2020): Positionspapier zur Stellplatzverordnung (https://www.gruene-fraktion-bremen.de/positionspapiere/positionspapier-zur-stellplatzverordnung/?L=0)

3 wikipedia.de (2020): Stellplatzverordnungen (https://de.wikipedia.org/wiki/Stellplatzverordnung#Situation_in_Deutschland)

4 gruene-hessen.de (2011): Effektiv steuern mit der Stellplatzsatzung –Berliner Weg (https://www.gruene-hessen.de/landtag/files/2011/02/2-1Lehmbrock_Berlin.pdf)

5 parkandjoy.de (2020): Die Cities mit den höchsten Parkgebühren (https://www.parkandjoy.de/blog-details/grosse-stadt-hohe-parkgebuehr)