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Mehr Digitalisierung, mehr Service: Worum es künftig beim Immobilien-Assetmanagement geht

Wie steuert man ein Real-Estate-Portfolio durch eine globale Pandemie? Schon im Normalmodus ist erfolgreiches Immobilien-Assetmanagement eine Herkules-Aufgabe, denn nur eine voll belegte und gut bewirtschaftete Immobilie ist ein lukratives Investment. Im Krisenmodus gerät das Managen von Real-Estate-Anlageobjekten zu einer einzigen Herausforderung. Um diese meistern zu können, muss man Trends erkennen – und nutzen.

Leere Großraumbüros, leerstehende Hotels, dazu Mietsenkungsforderungen von vielen Unternehmen und stapelweise Vertragskündigungen: Der Ausbruch der COVID19-Pandemie hatte bereits kurz nach Beginn der staatlich verordneten Eindämmungsmaßnahmen gravierende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Es folgten herbe Einbrüche in etlichen Bereichen, etwa im Bereich Einzelhandelsimmobilien und im Bereich Gastronomie-Immobilien, aber auch Aufschwünge, etwa im Bereich Logistikimmobilien. Wie es in den kommenden Jahren weitergeht, hängt von vielen Faktoren ab – unter anderem davon, wie gut Projektenwickler und Assetmanager sich abzeichnende Trends erkennen und wie schnell sie auf veränderte Mieteranforderungen reagieren.

Gute Aussichten trotz Corona

Das Geschäft mit Gewerbeimmobilien erweist sich in der Krise grundsätzlich als stabil, dank Negativzinsen und einer expansiven Geldpolitik. Zwar gab es, wie erwähnt, in einigen Bereichen Niedergänge, aber diese wurden und werden durch Gewinne in anderen Bereichen ausgeglichen. So wächst zum Beispiel aufgrund des coronabedingten Booms im Online-Handel die Nachfrage nach Immobilien für Lagerhaltung und Warenumschlag1, und auch der seit Jahren zu beobachtende Anstieg der Investmentumsätze mit Healthcare-Immobilien hat sich 2020 fortgesetzt. Mit knapp vier Milliarden Euro wurde hier sogar ein neues Rekordergebnis erzielt, das um fast 70 Prozent über dem Vorjahreswert lag. Anders als zu Beginn der Pandemie erwartet, entwickeln sich sogar Büroimmobilien vielversprechend.

Bürogebäude sind gefragt – jetzt und in Zukunft

Eine der wichtigsten Erkenntnisse aus dem Corona-Jahr 2020 lautet: Büros sind weiterhin gefragt. Allen Home-Office- und Remote-Work-Bestrebungen zum Trotz ist das Büro im Industrieland Deutschland noch längst kein Auslaufmodell. Im Gegenteil: Es wird künftig eher noch wichtiger werden, denn nur im Büro kann spontane direkte Kommunikation ohne Terminplanung stattfinden. Arbeitsforscher des Fraunhofer Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation gehen deshalb davon aus, dass das Büro seine tragende Rolle in der Arbeitswelt behalten wird – weniger als Arbeitsstätte als vielmehr als Begegnungs- und Planungsstätte.3 Entsprechend stabil zeigt sich der Büromarkt. Der erwartete Preisverfall bei Büroimmobilien ist bislang ausgeblieben, die Mieten stiegen im vergangenen Jahr sogar leicht an. Ein Leerstandsproblem zeichnet sich ebenfalls nicht ab: Gemäß einer Umfrage des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) unter über 1.200 Unternehmen wollen nur sehr wenige Unternehmen ihre Büroflächen in Zukunft reduzieren; selbst unter den großen Betrieben mit über 250 Mitarbeitern sind es keine zehn Prozent. Hingegen planen zwei Drittel der befragten Firmen, ihre Mitarbeiter nach der Pandemie aus dem Home Office zurück ins Büro zu holen. Für sie ist die von Heimarbeit geprägte Coronazeit nur eine Zwischenphase.

„Space as a Service“: Die Bürowelt wandelt sich

Die Art und Weise, wie Büros genutzt werden, wird sich in Zukunft allerdings ändern – und das wird starke Auswirkungen auf die Vermarktbarkeit von Büroimmobilien haben. Bislang erschöpft sich die Bewirtschaftung von Gebäuden noch in der reinen Raumvermietung, also im Zurverfügungstellen von Platz gegen Miete. Damit ist es künftig nicht mehr getan. Assetmanager müssen sich darüber im Klaren sein, dass das Sich-Wandeln des Büros von der Arbeitsstätte zur Begegnungsstätte mit neuen Anforderungen der Mieter verbunden ist. Mieter verlangen in Zukunft nicht nur Raum, sondern auch Funktionalität und Service. Dazu gehören Kommunikations-, Komfort- und Mobilitätsangebote, die in Kombination mit der Raumnutzung kurzfristig buchbar sind und in Echtzeit abgerechnet werden können. In neuen Bürogebäuden wird es nicht mehr nur darum gehen, überdachte Flächen für eine bestimmte Anzahl an Schreibtischen zu schaffen – es wird darum gehen, den Nutzern individuell gestaltbare Erlebnisräume anzubieten, die ihre vielfältigen Bedürfnisse adäquat bedienen. Das bedingt vor allem einen hohen Digitalisierungsgrad im Gebäude, denn je „intelligenter“ und automatisierter eine Büroimmobilie ist, desto besser lassen sich damit die neuen Anforderungen erfüllen. Ob Predictive Maintenance (= vorausschauende Gebäudewartung), bedarfsangepasste Energiewirtschaft, buchungssystembasierte Raumnutzung oder umweltfreundliches Mobilitätskonzept: Digitaltechnologie macht vieles möglich, was Mieter schätzen.

Flexibilität ist Trumpf

Gewerblichen Mietern ist vor allem eines wichtig: Flexibilität. Anstatt Flächen loszuwerden, wollen heute knapp 17 Prozent aller Firmen ihre Büros umbauen. Sie wollen zum Beispiel Gruppenbüros auflösen oder mehr Platz für Kommunikation und Austausch schaffen. Viele größere Unternehmen haben für den Umbau schon konkrete Pläne. Smart Buildings können dieses Flexibilitätsbedürfnis deutlich besser bedienen als analoge Gebäude; schließlich ist das Anbringen von Sensoren viel einfacher als etwa das Installieren von neuen Leitungsführungssystemen. Um eine Bürofläche in einem Smart Building umzufunktionieren, reicht manchmal schon ein neuer WLAN-Spot an der Wand.

Unbedingt sinnvoll: ein anpassungsfähiges Mobilitätskonzept

Zur Flexibilität gehört aber auch ein anpassungsfähiges Mobilitätskonzept. Da die Zahl der Arbeitsplätze in Bürogebäuden in Zukunft sehr veränderlich sein wird, muss auch die Zahl der Parkplätze veränderlich sein. Mit traditionellen Parkplatzorganisationsformen, die auf fester Stellplatzvergabe basieren, ist das nicht zu machen – mit einem digitalen Parkraummanagementsystem aber schon. Bei einem solchen System werden Stellflächen nach dem aktuellen Bedarf statt nach Mietvertragsvereinbarung vergeben, und es wird nur die tatsächliche Parkzeit abgerechnet. Das Buchen der Parkplätze erfolgt per App; jeder Nutzer kann seinen Parkplatz online schon vor Antritt der Fahrt reservieren. So lässt sich nicht nur die Wirtschaftlichkeit eines Park-Areals verbessern (da Leerstände vermieden werden), sondern auch dessen Kapazität: Statt dass ein Park-Areal mit 1.000 Stellplätzen nur für 1.000 Arbeitsplätze reicht, reicht es dann für 1.900 Arbeitsplätze.

mobility mix

Digitales Parkraummanagement – wann implementieren? 

Die Implementierung eines digitalen Parkraummanagements sollten Assetmanager insbesondere in den folgenden Fällen ins Auge fassen:

  • bei Neubauprojekten

Wird ein Immobilienprojekt neu projektiert, sollte die Parkraumorganisation von Anfang an digital ausgelegt werden. Zum einen lassen sich dadurch Baukosten etwa für Überkopf-Belegungsindikatoren einsparen, zum anderen kann die in der Stellplatzverordnung vorgegebene Anzahl der anzulegenden Stellplätze geringer ausfallen (sofern die jeweilige Kommune dies akzeptiert).

  • bei Auslaufen des Parkraumpächtervertrages

Für gewöhnlich wird bei Büroimmobilien die Bewirtschaftung der Tiefgarage einem Dienstleister überlassen (gegen eine Pacht, die an die Umsätze angepasst und mit der Inflationsrate indexiert ist). Das schafft zwar Planungssicherheit, ist aber, wenn der Dienstleister die Stellplätze auf Monatsmietenbasis weitervermietet, nicht maximal rentabel. Außerdem lassen sich bei komplett vergebenen Stellflächen nur schwer neue Mieter für das Gebäude finden. Läuft der Vertrag mit einem Parkraumpächter aus, so bietet es sich deshalb an, die Parkraumbewirtschaftung auf ein digitales Parkraummanagementsystem umzustellen.

  • bei Leerstand und mangelnder Mieternachfrage

Erweist sich ein Bürogebäude als schlecht vermietbar, so kann das am Mobilitätskonzept liegen. Wenn zu wenig freie Stellplätze vorhanden sind – oder wenn die Warteliste zu lang oder das Stellplatz-Pricing unattraktiv ist -, schmälert das natürlich die Attraktivität einer Büroimmobilie. Die Umstellung auf ein digitales Parkraummanagementsystem kann hier einen positiven Effekt haben. Abgesehen von der dadurch möglichen zusätzlichen Parkkapazität ist nämlich auch die Imagewirkung eines solchen Systems nicht zu unterschätzen: Es reduziert den Parkplatzsuchverkehr und unterstützt so den Klimaschutz, zudem erhöht es den Gebäudenutzungskomfort.

Zusammenfassung

Die Branche steht vor einem fundamentalen Wandel. Zwar wird es beim Managen von Immobilien auch in Zukunft darum gehen, Gebäude gut zu bewirtschaften und ihren Wert als Handelsobjekt zu steigern, aber die Kriterien für ein gutes Asset ändern sich zunehmend. Der Vermarktbarkeit von Gewerbeimmobilien kommt angesichts einer pandemiebedingt schwankenden Nachfrage eine immer größere Bedeutung zu – und diese wird in immer stärkerem Maße vom Digitalisierungsgrad beeinflusst. Voll vernetzte Immobilien erlauben eine Bewirtschaftung nach dem „Space-as-a-Service“-Konzept, das viel zukunftsträchtiger und rentabler ist als die reine Flächenvermietung. Assetmanager sind daher gut beraten, bei der Asset-Auswahl auf die Vernetzung zu achten. Smart-Building-Projekte mögen im Vergleich zu herkömmlichen Immobilienprojekten etwas teurer sein – schließlich müssen bei ihnen zwischen 2,5 und 5 Prozent der Bausumme für die Investition in Digitalisierung einkalkuliert werden –, aber sie rechnen sich dank besserer Vermarktbarkeit, weniger Leerstand und optimierter Betriebseffizienz. Ein wichtiger Aspekt ist dabei der Aspekt der Mobilität: Mit einem cleveren Parkkonzept lassen sich smarte Gebäude noch smarter machen, und auch nicht-smarte Gebäude werden durch ein solches Konzept deutlich attraktiver.

 

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