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ParkHere Wissen

Flexibilität erwünscht: Warum Immobilien-Projektleiter mehr auf digitale Services setzen sollten

Die aktuellen Ereignisse haben Auswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt: Es findet eine Konzentration auf moderne Bauten in Core-Lagen statt. Im Mittelpunkt stehen dabei Gebäude mit hohem Vernetzungsgrad, denn nur diese bieten die Flexibilität, die in Zeiten von hybriden Arbeitsmodellen und Co-Space-Konzepten gefragt ist. Für Immobilien-Projektleiter bedeutet das: Sie sollten ihr Augenmerk verstärkt auf digitale Services richten – um so bonitätsstarke Mieter anzuziehen.

Der Corona-Krise zum Trotz: Auch 2020 waren Büroimmobilien laut dem führenden deutschen Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate die wichtigste Assetklasse. Sie trugen mit rund 24,7 Milliarden Euro zum Gesamtumsatz auf dem deutschen Immobilienmarkt bei – das entspricht einem Anteil von 41 Prozent. Zwar läuft die Neuvermietung von Büroräumen derzeit nur schleppend, was angesichts zweier Lockdowns und eines anhaltenden Trends zum Homeoffice nicht verwunderlich ist, aber Büroimmobilien bleiben für Investoren grundsätzlich attraktiv. Dafür gibt es gute Gründe.

Trotz Remote Working: Büroflächen sind auch in Zukunft gefragt

Remote Working hat sich im Zuge der Corona-Pandemie etabliert und wird künftig noch an Bedeutung gewinnen. Aber: Remote Working bedingt nicht automatisch einen reduzierten Büroflächenbedarf. Laut einer Studie des Instituts Deutsche Bank Research zum Thema Remote Working möchten weder Arbeitnehmer noch Arbeitgeber die Büropräsenz der Belegschaft auf null Tage reduzieren. (Nur 5 Prozent aller befragte Angestellten, die pandemiebedingt ins Homeoffice geschickt wurden, möchten das.) Stattdessen erklärten zwei Drittel der Befragten, dass sie gern „einige Male“ pro Woche von zu Hause aus arbeiten würden. Für die Zukunft zeichnet sich also ein Trend zu hybriden Arbeitsmodellen ab. Diese Modelle, die eine Mischform aus Präsenz im Unternehmen und Homeoffice darstellen, bieten das Beste aus zwei Welten: Sie erlauben Angestellten einerseits zeitweilig konzentriertes Arbeiten daheim, und sie ermöglichen andererseits effektive Projektarbeit mit vollem Zugriff auf betriebliches Equipment.

Space-Sharing-Konzept auf dem Vormarsch

Die sich wandelnde Arbeitsorganisation macht Büroflächen also nicht überflüssig. Sie ruft aber einen neuen Anspruch hervor: Wenn Angestellte in Zukunft weniger Zeit im Büro verbringen, müssen Büroflächen so beschaffen sein, dass sie bei Minderauslastung anderweitig genutzt werden können. Entsprechend rückt die Flexibilität von Büroimmobilien für Unternehmen in den Mittelpunkt. Mehrfachnutzungskonzepte für Flächen, sogenannte Space-Sharing-Konzepte, sind gefragt: Werden Gebäude so geplant, dass die Flächen darin später variabel nutzbar sind – etwa als hochfunktionale Business Center, die man bei Bedarf an Einzelpersonen oder an Unternehmen untervermieten kann, oder als Co-Working-Plattformen –, so erhöht dies die Flächenrentabilität signifikant. Die Beratungsgesellschaft PwC Deutschland hat errechnet, dass die Weitervermietung von Flächen an Dritte für Unternehmen bereits ab einer Flächenmindernutzung von 10 Prozent rentabel sein. Bei einer Mindernutzung von 20 Prozent winken Kosteneinsparungen von etwa 12 Prozent. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das jeweilige Gebäude in hohem Maße vernetzt ist, sodass keine hohen Umbaukosten anfallen.

Wichtiger denn je: effiziente Parkflächenausnutzung

Der Anspruch einer flexiblen Raumnutzung und neue Mietmodelle erfordern indes auch eine neue Art der Gebäudebewirtschaftung. Das gilt nicht nur für die Flächen im Gebäude, sondern auch für die Flächen außerhalb des Gebäudes, also für die Parkflächen. Es liegt schließlich auf der Hand, dass eine Parkplatzvermietung auf Basis einer monatlichen Abrechnung in Mixed-Use-Bürogebäuden nicht zweckmäßig ist. Hierdurch würden die Stellplätze von Festmietern blockiert; eine bedarfsgerechte Nutzung der Parkflächen wäre nicht möglich. Dabei sind flexibel nutzbare Parkflächen insbesondere für Immobilien in Core-Lagen heute wichtiger denn je, denn nicht nur die Arbeitswelt verändert sich – auch die Mobilität in den Städten tut es.

Mobilität im Wandel

Klimaschutzpolitik, zunehmende Urbanisierung, COVID19-Pandemie: Alle diese Faktoren beeinflussen die Mobilität – mit der Folge, dass Parkplätze in naher Zukunft immer kostbarer werden. Die auf eine Verdrängung des Automobils aus den Stadtzentren ausgerichtete Verkehrspolitik vieler Kommunen wird dazu führen, dass öffentliche Parkplätze bald Mangelware sind. Zwar ist aufgrund der zunehmenden Etablierung von Homeoffice mit sinkenden Pendlerzahlen zu rechnen, aber je seltener Angestellte ins Büro müssen, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie für diese wenigen Fahrten das Auto benutzen. Zum einen lohnen sich nämlich Monats- und Jahrestickets für den ÖPNV bei wenigen Fahrten nicht, zum anderen gibt es in öffentlichen Verkehrsmitteln (anders als im eigenen Auto) ein Infektionsrisiko. Die Konsequenz wird eine künftige Verlagerung der Mobilität auf den Individualverkehr sein und – damit einhergehend – ein zunehmender Bedarf an Büroparkplätzen.

Effiziente Parkraumlösungen machen Immobilienprojekte attraktiv

Daraus ergibt sich, dass die Parkkapazität von Bürogebäuden sehr gut gemanagt werden muss. Physischer Leerstand aufgrund einer zu kleinen Anzahl von Parkberechtigten ist unbedingt zu vermeiden, alle Stellflächen müssen allen Gebäudenutzern zur Verfügung stehen. Mehr noch: Es muss dafür gesorgt werden, dass die Autofahrer sich frühzeitig – am besten noch vor Antritt der Fahrt – über die aktuelle Parksituation informieren und ihre Stellplätze im Voraus buchen können. Die Zufahrtskontrolle muss automatisiert erfolgen, das Bezahlen von Parkgebühren muss bargeldlos möglich sein. Das alles geht nur mit einem digitalen Parkraummanagementsystem. An der Digitalisierung kommen Immobilienentwickler also schon beim Thema Parken nicht vorbei. Ein Gebäude ohne smartes Parkraummanagement ist im Vergleich zu einem Gebäude mit Smart-Parking-Konzept weniger rentabel und für Investoren und Mieter weniger attraktiv.

Was ein digitales Parkraummanagementsystem können sollte

Der Markt für Parkraummanagementlösungen umfasst inzwischen etliche Systeme von verschiedenen Anbietern. Smart sind sie alle – aber nicht alle bieten auch alle Vorzüge, die Betreiber und Nutzer heute von einem smarten Parkraummanagementsystem erwarten dürfen.

  • Komplettlösung inklusive Zugangskontrolle

Wie schon erwähnt, geht es beim zeitgemäßen Managen von Parkräumen nicht nur um möglichst gute Auslastung, sondern auch um einen unkomplizierten Zugang. Authentifizierungssysteme, bei denen Tickets, Schlüsselkarten oder Transponder eine Rolle spielen, sind vergleichsweise umständlich und provozieren Rückstaus zu Stoßzeiten. Ein gutes digitales Parkraummanagementsystem impliziert deshalb eine automatisierte Zugangskontrolle, beispielsweise mittels kameragestützter Nummernschilderkennung.

  • Vereinbarkeit mit E-Mobilität

Entwickler einer Gewerbeimmobilie müssen heute in jedem Fall das Thema Ladeinfrastruktur für Elektro-Autos berücksichtigen. Da der Kfz-Bestand in Deutschland noch für viele Jahre von einem Mischbestand aus Verbrennerfahrzeugen und E-Fahrzeugen bestehen wird, kommt es beim Parkraummanagement darauf an, dass sich die Fahrer von E-Autos und die Fahrer von Kraftstoff-Autos im Hinblick auf Stellplätze mit Lademöglichkeit nicht in die Quere kommen. Ein digitales Parkraummanagementsystem sollte deshalb das Parken an Ladevorrichtungen über Bevorrechtigungen intelligent steuern können, und es sollte auch das Abrechnen von bezogenem Ladestrom ermöglichen. Idealerweise sollte dafür keine Zweit-App nötig sein – die Nutzer sollten das Parken und das Laden mit einer einzigen Anwendung steuern können.

  • Carpooling

Das Bilden von Fahrgemeinschaften für den Weg zur Arbeit oder von der Arbeit nach Hause spart Parkplatzfläche. Ein komfortables digitales Parkraummanagementsystem sollte darum das Organisieren von Fahrgemeinschaften innerhalb der registrierten Nutzer unterstützen.

  • Verschiedene Benutzergruppen

Parkplätze in Bürogebäuden werden in der Regel nur während der büroüblichen Arbeitszeiten frequentiert – nachts und an den Wochenenden sowie an Feiertagen bleiben sie leer. Mit einem Parkplatzmanagementsystem, das das Anlegen von verschiedenen Benutzergruppen erlaubt, können neben den Gebäudebesuchern auch andere Autofahrer (etwa Anwohner) als parkberechtigte Nutzer für die Zeit nach Büroschluss zugelassen werden. So lassen sich die Stellflächen noch besser bewirtschaften. Die Rentabilität des Gebäudes erhöht sich entsprechend.

Das System von ParkHere ist eine leistungsfähige All-in-one-Lösung, die alle genannten Anforderungen erfüllt. Sie ist modular aufgebaut und umfasst ein Grundsystem und ergänzende Module. Je nach Bedarf lässt sich die Lösung so individuell konfigurieren.

Zusammenfassung

Büroimmobilien sind auch in Pandemiezeiten eine begehrte und profitable Asset-Klasse. Insbesondere für Core-Büroflächen wird es immer Interessenten geben, und diese sind grundsätzlich auch bereit ist, hohe Summen zu investieren bzw. hohe Mieten zu bezahlen. Aber: Gerade bei diesen Immobilien schauen Investoren und Mieter künftig genauer hin. Das ideale Bürogebäude muss nicht nur eine gute Lage haben, sondern auch so ausgestattet sein, dass darin eine Balance zwischen benötigter Bürofläche und flexiblem Arbeiten gefunden werden kann. Vor allem muss es an die Bedürfnisse der Nutzer nach variablen Nutzungsmöglichkeiten anpassbar sein. Der Schlüssel dazu sind digitale Services: Sie haben sowohl in Bezug auf Image als auch in Bezug auf Effizienz, Transparenz und Rentabilität das Potenzial, den Büroimmobilienmarkt neu zu formatieren. Digitale Parkraummanagementsysteme spielen dabei eine wichtige Rolle. Projektleiter sollten das erkennen – und Immobilienentwicklern frühzeitig darlegen, welche Chancen für eine substanzielle Erhöhung ihrer Projektrendite ihnen solche digitalen Services bieten.