ParkHere Wissen

Ausblick für Immobilieninvestoren: Diese 5 Trends sind langfristig von Bedeutung

Corona-Pandemie, wachsendes Klimaschutzbewusstsein, Mobilitätswende: Das Geschehen am Immobilienmarkt wird zunehmend von relativ jungen Erscheinungen bestimmt, deren Einflüsse auf die Branche unterschiedlich nachhaltig sind. Einige sind wohl nur von kurzer Dauer, andere werden die Immobilienwelt grundlegend verändern. Lesen Sie hier, welche 5 Trends Investoren im Blick behalten müssen.

Waren es in den vergangenen Jahrzehnten eher gemächlich voranschreitende Entwicklungen, die den Immobilienmarkt geprägt haben – wie der demografische Wandel oder die Urbanisierung –, so sind es nun vermehrt sich schnell auswirkende Phänomene. Da ist zunächst die Corona-Pandemie: Es gibt sie erst seit gut einem Jahr, aber sie hat einen Konjunktureinbruch historischen Ausmaßes verursacht, der sich längst auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar macht. Zwar erweist sich dieser insgesamt als robust, aber in einzelnen Assetklassen kommt es dennoch zu tiefgreifenden Umbrüchen. Dann ist da das stark gewachsene Klimaschutzbewusstsein: Nachhaltiges Bauen gewinnt enorm an Bedeutung; die Berücksichtigung von ESG-Kritierien (Environmental, Social and Governance criteria) wird bei Immobilienprojekten im Hinblick auf die spätere Vermarktbarkeit immer wichtiger. Ferner gibt es noch die Mobilitätswende – Erreichbarkeit mit umweltschonenden Verkehrsmitteln und eine auf E-Mobility ausgerichtete Parkrauminfrastruktur spielen für Gewerbeimmobilien heute eine nicht zu unterschätzende Rolle –, den Ruf nach mehr Gebäudeintelligenz, die wachsende Nachfrage nach flexibel nutzbaren Büroräumen und etliche andere Trendthemen.

Im Folgenden sind 5 Trends aufgelistet, die die Immobilienwelt mittel- und langfristig prägen werden. Immobilieninvestoren, die sich vornehmlich auf die Assetklasse Gewerbeimmobilien konzentrieren – und hier insbesondere auf Bürogebäude – sollten sie bei ihren Entscheidungen unbedingt berücksichtigen.

Nachhaltigkeit

Nachhaltigkeit nimmt einen immer größeren Stellenwert in der Immobilienwirtschaft ein. Treiber sind vor allem gewerbliche Mieter – sie legen aus Imagegründen Wert auf einen umweltverträglichen Firmensitz. Das schürt die Nachfrage nach „Sustainable Buildings“. Am deutlichsten zeigt sich dies in der zunehmenden Verbreitung von Zertifikaten, die die Nachhaltigkeit von Gebäuden belegen: Während bis 2013 in Deutschland lediglich 550 Gebäude mit Nachhaltigkeitszertifikaten wie dem DGNB-, dem LEED- oder dem BREEAM-Zertifikat ausgewiesen waren, waren es im Jahr 2019 schon 2.100. Das entspricht einem Zuwachs von 250 Gebäuden pro Jahr. Auch das Transaktionsvolumen im Zusammenhang mit nachhaltigen Gebäuden ist stark angewachsen: 2019 wurden bei Single Deals mit zertifizierten Gebäuden 11,6 Milliarden Euro erzielt, womit zum zweiten Mal in Folge die 10-Millarden-Euro-Marke für grüne Immobilien überschritten wurde.1

Institutionelle Anleger wie offene Immobilienfonds investieren deshalb seit einiger Zeit bevorzugt in nachhaltige Gebäude – und sie tun gut daran, denn für zertifizierte Immobilien lassen sich leichter Mieter mit exzellenter Bonität finden.

Lean Construction

„Lean Construction“ ist ein Wirtschaftskonzept, das von dem japanischen Autokonzern Toyota für die industrielle Produktion kreiert wurde. Es etabliert sich seit einiger Zeit auch auf dem Immobiliensektor.2 Das Konzept besteht im Wesentlichen in der Vermeidung jeglicher Verschwendung, wobei unter „Verschwendungen“ alle Arten von Abläufen fallen, die nicht optimal sind – sei es, weil sie unnötige Wartezeiten bedingen, weil sie vermeidbare Transporte verursachen, weil sie zu große Lagermengen erfordern oder weil sie zu viel Platz beanspruchen. Um die Verschwendungen aufzudecken und zu eliminieren, geht man im Rahmen von Lean Construction nach einem 5-stufigen Planungssystem (Last-Planner-System™) vor.

Anders als der Konzeptname vermuten lässt, gilt Lean Construction in der Immobilienwirtschaft nicht nur für die Bauphase, sondern für den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie – also für die Projektplanung, die Bauphase, die Nutzungsphase und die Verwertungsphase. Der größte Vorteil ist die Erhöhung der Effizienz in allen Bereichen, wodurch sich die Gesamtrentabilität einer Immobilie signifikant verbessert. Lean Construction beinhaltet daher auch die Einbeziehung von automatisierten Management-Systemen wie etwa digital gesteuerte Raumbelegungssysteme und digitales Parkraummanagement. Alles, was das Aufwand-Ertrag-Verhältnis verbessert, wird genutzt.

 

Space as a Service

Die Bürowelt verändert sich: Viele Firmen wollen sich nicht mehr mit langfristigen Mietverträgen an eine Immobilie binden. Nicht zuletzt die Corona-Krise treibt diese Entwicklung voran, weil die Verschiebung der Büroarbeit in Richtung Homeoffice einen tendenziell sinkenden – oder jedenfalls stark schwankenden – Büroraumbedarf zur Folge hat. Statt selbst eine Immobilie anzumieten, nehmen deshalb immer mehr Firmen Angebote zur flexiblen Raumnutzung wahr. Das Konzept „Space as a Service“ (auch „Co-Working-Space“-Konzept genannt), das noch vor zehn Jahren vornehmlich für Freiberufler opportun war, erfreut sich heute auch bei Unternehmen großer Beliebtheit. Die Vorteile liegen auf der Hand: Die Unternehmen benötigen keine Schreibtisch- und Raumeinrichtungskompetenz, sie müssen sich nicht um Dinge wie WLAN oder Teppichreinigung kümmern, und sie brauchen bei Kundenbesuchen auch nicht für Kaffee und Getränke zu sorgen. Alle diese Dinge übernimmt der Gebäudebetreiber.3

Für Immobilieninvestoren bedeutet das, dass sie sich auf Gebäude in Core-Lagen konzentrieren sollten – denn zu den Erfolgsfaktoren von Co-Working-Centern gehören neben einer hohen Flächenqualität vor allem eine zentrale Lage und gute Erreichbarkeit. Dafür winken langfristige Mietverträge mit nur einem Vertragspartner, der auch noch das ganze Leerstandsrisiko trägt. Kein Wunder, dass die Nachfrage nach flexiblen Büroflächen steigt: Gab es im Jahr 2010 erst rund 500 Co-Working-Spaces, so waren es ein knappes Jahrzehnt später schon fast 19.000. In London kommen Co-Working-Spaces bei den vermieteten Büroflächen mittlerweile auf einen Anteil von rund zehn Prozent.4 Space-as-a-Service entwickelt sich mehr und mehr zu einem zeitgemäßen Firmensitzmodell, das nicht nur für KMUs interessant ist, sondern auch für Konzerne, die zusätzliche Standorte für projektbezogene Tätigkeiten suchen.

Gebäudeintelligenz

Der Trend zu mehr Gebäudeintelligenz ergibt sich beinahe zwangsläufig aus dem Bedürfnis nach flexiblerer Nutzbarkeit: Je smarter ein Gebäude ist, desto variabler kann es genutzt werden. Ein Smart Building bietet zum Beispiel die Möglichkeit, Arbeitsplätze oder Parkplätze mehrfach zu vermieten – ganz im Sinne von Sharing Economy. Die Basis dafür sind erstens eine vollständige Vernetzung, zweitens eine zentrale Gebäudesteuerungseinheit (die mit künstlicher Intelligenz arbeitet) und drittens digitale Space-Management-Systeme. Werden in einem mit diesen Komponenten ausgestatteten Gebäude Arbeitsplätze oder Besprechungsräume über längere Zeit oder zu bestimmten Zeiten nicht genutzt, so nehmen Sensoren dies wahr, und die zentrale Steuereinheit erkennt Vakanzen, die anderen Nutzern angeboten werden können.

Zwar erfordert eine solche Art der Gebäudebewirtschaftung eine Abkehr von traditionellen Nutzungskonzepten und damit auch eine Abkehr von Errungenschaften wie „eigenes Büro“, „fester Schreibtisch“ und „persönlicher Parkplatz“, aber nicht erst seit der Corona-Pandemie hat sich gezeigt, dass bei diesen Konzepten Flächen niemals voll ausgenutzt werden. Aus Investorensicht ist das verschwenderisch bzw. nicht maximal rentabel. Intelligent vernetzte Gebäude analysieren fortwährend den laufenden Betrieb und sorgen sukzessive für Optimierung. Dadurch wird der Betrieb immer effizienter, und es entstehen wirtschaftliche und ökologische Mehrwerte für alle Beteiligten.

Zukunftsträchtiges Mobilitätskonzept

Eine Immobilie ist per definitionem zwar etwas Unbewegliches, aber für gewerbliche Gebäude spielt das Thema Mobilität bzw. Erreichbarkeit trotzdem eine entscheidende Rolle. Angesichts einer stark auf Klimaschutz ausgerichteten Kommunalpolitik in den Ballungszentren ist es heute bei der Projektierung eines Gebäudes sehr wichtig, dass

  • das Gebäude mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut zu erreichen ist,
  • die Anreise mit umweltfreundliche Verkehrsmitteln gefördert wird (etwa durch überdachte und gut gesicherte Fahrrad- und Rollerstellplätze und durch Duschen in Stellplatznähe),
  • Shared-Mobility-Konzepte wie die Bildung von Fahrgemeinschaften unterstützt werden und
  • Elektromobilität in die Planung einbezogen wird (in Form von Parkplätzen mit Ladestationen).

Je komplizierter und zeitaufwendiger es ist, eine Immobilie zu erreichen – etwa, weil Verkehrsbeschränkungen (Umweltspuren, Diesel-Fahrverbotszonen etc.) die Anreise mit dem Auto schwierig machen oder weil die Parkplatzsituation schlecht ist –, desto unattraktiver ist die Immobilie für gewerbliche Mieter. Pendler betrachten Zeit zunehmend als wertvolles Gut und wünschen sich deshalb kurze Transferzeiten für den Weg zwischen Wohnung und Arbeitsplatz. Clevere Stellplatzlösungen für Autofahrer, eine gute Infrastruktur für Fahrradfahrer und eine gute Anbindung an den ÖPNV sind deshalb wichtige Voraussetzungen für ein langfristig lukratives Investment.

Zusammenfassung

Büroimmobilien sind und bleiben in Deutschland eine renditeträchtige Assetklasse, daran ändert auch die Pandemie nichts. Das ergibt sich schon allein aus dem Büroangestelltenanteil in der arbeitenden Gesellschaft: In den letzten 15 Jahren ist der Anteil der Bürobeschäftigten um zwei Millionen gewachsen, was einen zusätzlichen Büroflächenbedarf von rund 50 Millionen Quadratmetern schafft. Gebaut wurden aber nur 3 Millionen Quadratmeter.5 Damit ist eine weiterhin hohe Nachfrage nach Büroimmobilien praktisch garantiert. Aber: Pandemiebedingt müssen Investoren ihre Strategie anpassen. Angesichts einer angeschlagenen Wirtschaft stehen Sicherheit und Stabilität im Vordergrund – weshalb Anlieger sich auf Objekte konzentrieren sollten, die langfristig im Trend liegen. Im Wesentlichen sind das Objekte in Core-Lagen, die in hohem Maße nachhaltig und vernetzt sind und über ein zukunftsträchtiges Mobilitätskonzept verfügen. Die für Anleger ideale Büroimmobilie ist nicht nur energieeffizient und ressourcenschonend, sondern auch offen gestaltet, flexibel nutzbar und elektroautofreundlich.

 



 

 

 

1. realestate.bnpparibas.de (2021): Nachhaltiges Bauen auf dem Vormarsch (https://www.realestate.bnpparibas.de/blog/trends/green-buildings-nachhaltiges-bauen-auf-dem-vormarsch)

2 management-circle.de (2019): Lean Construction – Verschwendungen im Bauwesen eliminieren (https://www.management-circle.de/blog/lean-construction/)

3 caverion.de (2019): Space as a Service: Das Büro von morgen muss flexible sein (https://www.caverion.de/blog/zukunft/coworking-und-space-as-a-service-das-buro-von-morgen-muss-flexibel-sein–und-sicher/)

4 dws.de (2019): Basecap trifft Big Business (https://www.dws.de/informieren/themen/sachwerte–immobilien/basecap-trifft-big-business/)

5 haufe.de (2020): Immobilienmarkt: Spielraum für Preissteigerungen wieder ab 2021 (https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/marktanalysen/immobilienmarkt-2020-fuer-investoren-weiterhin-alternativlos_84324_507190.html)